Vermieten von Wohnungen für touristische Zwecke

Die eigene Wohnung über das Internet an Touristinnen und Touristen zu vermieten geht schnell und unkompliziert. Internationale Online-Plattformen machen es möglich. Allerdings müssen die geltenden rechtlichen Bestimmungen beachtet werden.

Die folgenden Informationen sollen einen ersten Überblick über die bestehenden Regelungen geben. Für die Einhaltung aller geltenden Bestimmungen bleiben die Vermietenden selbst verantwortlich. Es wird geraten, sich vorab im Detail zu informieren.


Wohnung vermieten erlaubt?

Grundsätzlich können Wohnungen für touristische Zwecke vermietet werden. Allerdings können sich einige Einschränkungen aus dem Zivilrecht ergeben, beispielsweise:

  • In Wohnzonen ist nach § 7a der Wiener Bauordnung (BO) die regelmäßige Zurverfügungstellung von Wohnräumen für kurzfristige Beherbergungszwecke gegen Entgelt ("gewerbliche Nutzung") nicht zulässig. Ob sich Ihre Wohnung in einer Wohnzone befindet, können Sie über eine Auskunft im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan erfahren.
  • Bei Mietwohnungen kann im Mietvertrag ein Untermietverbot oder Ähnliches verankert sein.
  • In Gemeindebauten ist eine Untervermietung oder sonstige Überlassung des Mietgegenstandes an Dritte im Rahmen des § 11 MRG nicht gestattet. Ebenso gilt ein generelles Untermietverbot für gemeinnützige Studienheimplätze. Ein Zuwiderhandeln kann zu einer Kündigung des Mietvertrages führen.
  • Eine Eigentumswohnung darf laut Oberstem Gerichtshof (OGH 5 Ob 59/14h) unter Umständen erst dann für touristische Zwecke vermietet werden, wenn die Einwilligung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt. Werfen Sie zudem einen Blick in den Wohnungseigentumsvertrag für das Objekt.

Private Mietwohnungen - Rechtsgrundlagen - HELP.gv.at

Wohnzonen

Am 22. Dezember 2018 trat mit dem LGBl. für Wien Nr. 69/2018 eine Änderung der Wiener Bauordnung (BO) in Kraft. Nach § 7a BO dieser Novelle ist nun in Wohnzonen die "gewerbliche Nutzung" von Aufenthaltsräumen in Wohnungen für kurzfristige Beherbergungszwecke nicht mehr zulässig.

Der Begriff "gewerblich" in dieser Bestimmung ist nicht im Sinne der Gewerbeordnung 1994, sondern im Sinne einer regelmäßigen Zurverfügungstellung von Wohnräumen für Beherbergungszwecke gegen Entgelt zu verstehen. Nicht erfasst sind Fälle, in denen Personen im Sinne des "Home Sharing" ihren eigenen Wohnraum gelegentlich vermieten, um sich etwas "dazuzuverdienen", wenn in zeitlicher und räumlicher Hinsicht die eigene Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt und der Wohnraum daher nicht zweckentfremdet beziehungsweise dem Wohnungsmarkt entzogen wird. So ist etwa die kurzzeitige Vermietung von Wohnräumen durch Studierende während der Ferien oder durch Wohnungsinhaber und Wohnungsinhaberinnen während ihres Urlaubs auch in den Wohnzonen weiterhin zulässig.

Ob sich Ihre Wohnung in einer Wohnzone befindet, können Sie über eine Auskunft bei der Servicestelle Stadtentwicklung und im Auskunftssystem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan erfahren.

Steuern und Ortstaxe

Für Einnahmen aus der Beherbergung gilt das österreichische Steuerrecht. Diese Einnahmen können der Einkommensteuer und der Umsatzsteuer unterliegen.

Touristinnen und Touristen, die in Wien gegen Entgelt beherbergt werden, müssen grundsätzlich die Ortstaxe entrichten. Die Inhaberinnen und Inhaber der Unterkunft haben diese Ortstaxe einzuheben und an den Magistrat abzuführen. Das gilt auch für Inhaberinnen und Inhaber privater Wohnungen, die über eine Internetplattform für touristische Zwecke vermittelt werden. Wer im Wiener Stadtgebiet für touristische Zwecke eine Wohnung vermietet, muss ein Ortstaxe-Konto einrichten. Ein entsprechender Antrag kann online gestellt werden. Die Ortstaxe selbst kann ebenfalls gleich online berechnet werden.

Online-Plattformen sind gemäß § 15 Abs. 2 Wiener Tourismusförderungsgesetz verpflichtet, bei ihnen registrierte touristische Privatunterkünfte in Wien dem Magistrat der Stadt Wien zu melden. Dies entbindet die Unterkunftgeberinnen und Unterkunftgeber keinesfalls von der Pflicht, die Ortstaxe ihrer Gäste abzuführen, sondern dient dem besseren Vollzug der bestehenden Regelungen.

Gewerbeberechtigung

Wenn Sie eine Wohnung für touristische Zwecke vermieten, kann es sein, dass Sie eine Gewerbeberechtigung brauchen. Dies hängt vom konkreten Fall ab.

  • Keine Gewerbeberechtigung ist notwendig, wenn es sich um eine "Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung" handelt. Das heißt, dass:
    • nicht mehr als 10 Fremdenbetten vermietet werden.
    • die Arbeiten durch die gewöhnlich im Haushalt Wohnenden verrichtet werden.
    • es sich um eine vergleichsweise untergeordnete Erwerbstätigkeit handelt.
  • Eine Gewerbeberechtigung, aber kein Befähigungsnachweis ist für ein freies Gastgewerbe, beispielweise eine "Frühstückspension", nötig. Diese Betriebsart umfasst:
    • die Beherbergung von Gästen mit weniger als 10 Fremdenbetten
    • die Verabreichung des Frühstücks und von kleinen Imbissen sowie der Ausschank von näher bestimmten Getränken an die Gäste
  • Bei mehr als 10 vermieteten Betten spricht man von einem reglementierten Gastgewerbe. In diesem Fall sind eine Gewerbeberechtigung und ein Befähigungsnachweis nötig.

Zimmervermietung aus gewerberechtlicher Sicht

Meldung statistischer Daten

Gewerbliche und private Beherbergungsbetriebe sind durch die bundesweite Tourismus-Statistik-Verordnung 2002 verpflichtet, die Zahl ihrer Gäste und deren Übernachtungen monatlich an die Gemeinde zu übermitteln. Die Ankunfts- und Nächtigungszahlen sind nach dem Herkunftsland der Gäste aufzuschlüsseln. Die Daten fließen in die österreichweite Beherbergungsstatistik ein.

Zu dieser Datenmeldung sind explizit auch Personen verpflichtet, die privat eine Wohnung beziehungsweise ein oder mehrere Zimmer in einer Wohnung für touristische Zwecke vermieten. Die Daten können online übermittelt werden. Für Zugangsdaten zum Onlineportal wenden Sie sich bitte per E-Mail an tourismus-statistik@ma23.wien.gv.at.

Online-Plattformen sind gemäß § 15 Abs. 2 Wiener Tourismusförderungsgesetz verpflichtet, bei ihnen registrierte touristische Privatunterkünfte in Wien dem Magistrat der Stadt Wien zu melden. Dies entbindet die Unterkunftgeberinnen und Unterkunftgeber keinesfalls von der statistischen Meldepflicht, sondern dient dem besseren Vollzug der bestehenden Regelungen.

Monatliche Nächtigungsstatistik für Beherbergungsbetriebe - Meldung

Meldepflicht

Inhaberinnen und Inhaber von gewerblichen und privaten Beherbergungsbetrieben müssen zur Erfüllung der Meldepflicht ein Gästeverzeichnis führen. Jeder Gast ist - ohne Rücksicht auf die Aufenthaltsdauer - spätestens innerhalb von 24 Stunden nach seinem Eintreffen durch Eintragung in ein Gästeverzeichnis anzumelden und bei seiner Abreise entsprechend wieder abzumelden.

Bei einem längeren Aufenthalt ist der Gast außerdem bei der Meldebehörde anzumelden.
Meldeservice

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Wirtschaft, Arbeit und Statistik (Magistratsabteilung 23)
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