Vermieten von Wohnungen für touristische Zwecke

Wohnung vermieten erlaubt?

Mit der Bauordnungsnovelle 2023 wurden zuletzt Einschränkungen hinsichtlich der Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung im gesamten Wiener Stadtgebiet implementiert. Die bestehenden Regelungen bezüglich der Erlangung von Ausnahmebewilligungen in den Wohnzonen gemäß § 7a der Bauordnung für Wien (BO) wurden verschärft:

• In Wohnzonen ist nach § 7a der Wiener Bauordnung (BO) die regelmäßige Zurverfügungstellung von Wohnräumen für kurzfristige Beherbergungszwecke gegen Entgelt ("gewerbliche Nutzung") ohne Ausnahmebewilligung nicht zulässig.
• Ab dem 1. Juli 2024 dürfen Wohnungen auch außerhalb einer Wohnzone nur noch mit einer auf maximal fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Absatz 1a BO zur Kurzzeitvermietung angeboten werden.
• Davon ausgenommen ist eine 90 Tage pro Kalenderjahr nicht überschreitende vorübergehende kurzfristige Vermietung der Wohnung, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe besteht, ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes. Dieses sogenannte "Home-Sharing" ist nach der BO weiterhin zulässig und bedarf keiner Ausnahmebewilligung.

Merkblatt Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung (90 KB PDF)

Außerdem können sich Einschränkungen aus dem Zivilrecht ergeben:

• Bei Mietwohnungen kann im Mietvertrag ein Untermietverbot oder Ähnliches verankert sein.
• In Gemeindebauten ist eine Untervermietung oder sonstige Überlassung des Mietgegenstandes an Dritte im Rahmen des § 11 MRG nicht gestattet. Es wird auch im Mietvertrag festgehalten beziehungsweise vereinbart, dass eine gänzliche oder teilweise Untervermietung beziehungsweise Überlassung des Mietgegenstandes an Dritte nicht erlaubt ist. Ein Zuwiderhandeln kann zu einer Kündigung des Mietvertrages führen, was den Verlust des Mietgegenstandes bedeutet.
• Ebenso gilt ein generelles Untermietverbot für gemeinnützige Studienheimplätze. Ein Zuwiderhandeln kann zu einer Kündigung des Mietvertrages führen.
• Eine Eigentumswohnung darf laut Oberstem Gerichtshof (OGH 5 Ob 59/14h) unter Umständen erst dann für touristische Zwecke vermietet werden, wenn die Einwilligung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt. Werfen Sie zudem einen Blick in den Wohnungseigentumsvertrag für das Objekt.

• Private Mietwohnungen - Rechtsgrundlagen - oesterreich.gv.at
• Vermieten der Eigentumswohnung - oesterreich.gv.at

Wohnzonen

Mit der Bauordnungsnovelle 2023 wurden Einschränkungen hinsichtlich der Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung im gesamten Wiener Stadtgebiet implementiert. Die bestehenden Regelungen innerhalb von Wohnzonen wurden verschärft:

Merkblatt Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung (275 KB PDF)

Bereits am 22. Dezember 2018 trat mit dem LGBl. für Wien Nr. 69/2018 eine Änderung der Wiener Bauordnung (BO) in Kraft. Nach § 7a BO ist seitdem in Wohnzonen die "gewerbliche Nutzung" von Aufenthaltsräumen in Wohnungen für kurzfristige Beherbergungszwecke nicht zulässig.

Der Begriff "gewerblich" in dieser Bestimmung ist nicht im Sinne der Gewerbeordnung 1994, sondern im Sinne einer regelmäßigen Zurverfügungstellung von Wohnräumen für Beherbergungszwecke gegen Entgelt zu verstehen.

Nicht betroffen sind Fälle, in denen Personen im Sinne des "Home Sharing" ihren eigenen Wohnraum gelegentlich vermieten, um sich etwas "dazuzuverdienen", wenn in zeitlicher und räumlicher Hinsicht die eigene Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt und der Wohnraum daher nicht zweckentfremdet beziehungsweise dem Wohnungsmarkt entzogen wird. So ist etwa die kurzzeitige Vermietung von Wohnräumen durch Studierende während der Ferien oder durch Wohnungsinhaber und Wohnungsinhaberinnen während ihres Urlaubs auch in den Wohnzonen weiterhin zulässig.

Ob sich Ihre Wohnung in einer Wohnzone befindet, erfahren Sie bei der Servicestelle Stadtentwicklung und im Auskunftssystem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan.

• Wiener Bauordnung (konsolidierte, aktuelle Fassung)

Steuern und Ortstaxe

Für Einnahmen aus der Beherbergung gilt das österreichische Steuerrecht. Diese Einnahmen können der Einkommensteuer und der Umsatzsteuer unterliegen.

Gäste, die in Wien in einer Unterkunft gegen Entgelt Aufenthalt nehmen, müssen grundsätzlich Ortstaxe entrichten. Die Inhaber*innen der Unterkunft haben diese Ortstaxe von den Gästen einzuheben und an den Magistrat abzuführen. Das gilt auch für Inhaber*innen privater Wohnungen, die über eine Internetplattform für touristische oder andere Zwecke kurzfristig vermittelt werden. Wer im Wiener Stadtgebiet für touristische Zwecke eine Wohnung vermietet, muss ein Ortstaxe-Konto einrichten. Dazu ist zuvor eine wien.gv.at-Benutzerregistrierung notwendig. Ein entsprechender Antrag kann online gestellt werden. Die Ortstaxe selbst kann ebenfalls gleich online berechnet werden.

Online-Plattformen sind gemäß § 15 Abs. 2 Wiener Tourismusförderungsgesetz verpflichtet, bei ihnen registrierte Unterkünfte in Wien sowie deren Unterkunftgeber*innen dem Magistrat der Stadt Wien zu melden. Dies entbindet die Unterkunftgeber*innen keinesfalls von der Pflicht, die Ortstaxe ihrer Gäste abzuführen, sondern dient dem besseren Vollzug der bestehenden Regelungen.

• Ortstaxe
• Ortstaxe und Online-Vermittlungsplattformen
• Ortstaxerechner

Zahlung der Ortstaxe

Ablauf nach Kontoeröffnung und Bankverbindung für Überweisung

Nach der Kontoeröffnung werden sie von der Buchhaltungsabteilung 40 über die Abgabenkontonummer und den entsprechenden Bankverbindungsdaten informiert. Die Ortstaxe-Beträge sind selbstständig monatlich zu berechnen und bis zum 15. des nächsten Monats zu zahlen.

Bankverbindung der BA 40

Ortstaxe-Konto ist kein Girokonto

Ein Ortstaxe-Konto ist nicht im Sinne eines Girokontos bei einer Bank zu verstehen. Sie können auf Ihr Ortstaxe-Konto kein Geld einzahlen. Das Konto dient nur der buchhalterischen Verwaltung ihrer Ortstaxezahlungen.

Ortstaxe für Geschäftsreisende oder andere Gäste

Die Pflicht zur Zahlung der Ortstaxe gilt grundsätzlich für alle, die in Wien bis zu 3 Monate in einer Unterkunft gegen Entgelt Aufenthalt nehmen, unabhängig vom Grund dafür.

Ortstaxe für die Endreinigung

Entgelte für Endreinigungen, die vom Gast bezahlt werden müssen, sind in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Ortstaxe miteinzubeziehen.

Kein Abzug der Betriebskosten

Betriebskosten können bei der Berechnung der Ortstaxe nicht abgezogen werden.

Keine Ortstaxe für Stornogebühren

Wenn kein entgeltlicher Aufenthalt stattfindet, ist keine Ortstaxe zu entrichten

Vermietung durch Studierende

Studierende sind als Vermieterin oder Vermieter nicht von der Abfuhrpflicht der Ortstaxe befreit. Die Befreiung für Studierende im Bereich der Ortstaxe besteht nur als Gast.

Umsatzsteuer

Auskünfte dazu erhalten Sie beim Finanzamt.

Gewerbeberechtigung

Wenn Sie eine Wohnung für touristische Zwecke vermieten, kann es sein, dass Sie eine Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe brauchen. Dies hängt vom konkreten Fall ab.

• Bei mehr als 10 vermieteten Betten oder einer größeren Speise- oder Getränkeauswahl spricht man von einem reglementierten Gastgewerbe. In diesem Fall müssen Sie bei der Gewerbeanmeldung auch einen Nachweis Ihrer Befähigung vorlegen.
• Eine Gewerbeberechtigung, aber kein Nachweis einer fachlichen Qualifikation (Befähigungsnachweis), ist für ein freies Gastgewerbe nötig. Dazu zählen beispielsweise Frühstückspensionen. In diesem Fall ist das "Gastgewerbe in der Betriebsart Beherbergung von Gästen, wenn nicht mehr als 10 Fremdenbetten bereitgestellt werden, und Verabreichung des Frühstücks und von kleinen Imbissen und der Ausschank von nichtalkoholischen Getränken und von Bier in handelsüblichen verschlossenen Gefäßen sowie von gebrannten geistigen Getränken als Beigabe zu diesen Getränken an die Gäste" anzumelden.
  Diese Betriebsart umfasst:
  • die Beherbergung von Gästen mit nicht mehr als 10 Fremdenbetten sowie
  • die Verabreichung des Frühstücks und von kleinen Imbissen sowie
  • den Ausschank von näher bestimmten Getränken an die Gäste.
  • Es dürfen Hilfskräfte beschäftigt werden.
• Keine Gewerbeberechtigung ist notwendig, wenn es sich um eine "Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung" handelt. Das heißt, dass vor allem:
  • nicht mehr als 10 Fremdenbetten vermietet werden,
  • die vermieteten Räume sich im eigenen Haushalt befinden und von der Vermieterin/dem Vermieter selbst genutzt werden,
  • die Arbeiten durch die gewöhnlich im Haushalt Wohnenden verrichtet werden,
  • es sich um eine vergleichsweise untergeordnete Erwerbstätigkeit handelt.

Für Angelegenheiten des Gastgewerbes ist in Wien das Magistratische Bezirksamt jenes Bezirks zuständig, in dem sich der gewerbliche Beherbergungsbetrieb befindet.

Zimmervermietung aus gewerberechtlicher Sicht

Meldung statistischer Daten

Gewerbliche und private Beherbergungsbetriebe sind verpflichtet, monatlich die Zahl ihrer Gäste und deren Übernachtungen an die Gemeinde zu übermitteln. Die Ankunfts- und Nächtigungszahlen sind nach dem Herkunftsland der Gäste aufzuschlüsseln. Einmal jährlich ist auch die Anzahl der verfügbaren Gästebetten bekannt zu geben.

Diese Datenmeldungen sind Teil der österreichweiten Beherbergungsstatistik durch die Statistik Austria. Gesetzliche Grundlage ist die bundesweite Tourismus-Statistik-Verordnung 2002.

Die Nächtigungsdaten können über eine Web-Anwendung übermittelt werden. Zum Aufrufen wird eine wien.gv.at-Benutzerregistrierung benötigt.

Zur Meldung der Nächtigungsdaten sind explizit auch Personen verpflichtet, die privat eine Wohnung beziehungsweise ein oder mehrere Zimmer in einer Wohnung für touristische Zwecke vermieten.

Online-Plattformen sind gemäß § 15 Abs. 2 Wiener Tourismusförderungsgesetz verpflichtet, bei ihnen registrierte touristische Privatunterkünfte in Wien dem Magistrat der Stadt Wien zu melden. Dies entbindet die Unterkunftgeber*innen keinesfalls von der statistischen Meldepflicht.

Tourismusstatistik-Daten melden (Auskunftspflicht)

Meldepflicht

Inhaber*innen von gewerblichen und privaten Beherbergungsbetrieben (auch Privatzimmervermietungen) müssen zur Erfüllung der Meldepflicht ein Gästeverzeichnis führen.

Jeder Gast ist - ohne Rücksicht auf die Aufenthaltsdauer - spätestens innerhalb von 24 Stunden nach seinem Eintreffen durch Eintragung in ein Gästeverzeichnis anzumelden und bei seiner Abreise entsprechend wieder abzumelden.

Bei einem Aufenthalt, der länger als 2 Monate dauert, hat sich der Gast zusätzlich mit einem ausgefüllten Meldezettel-Formular und einem Reisedokument in einem Wiener Meldeservice anzumelden.

Das Gästeverzeichnis kann entweder in elektronischer Form oder in Papierform geführt werden. Es ist laufend, nicht veränderbar zu nummerieren. Wird das Gästeverzeichnis in Papierform geführt, ist es von der Meldebehörde vor der Verwendung zu signieren. Gästeverzeichnisblatt-Sammlungen (Blöcke) werden auch von verschiedenen Druckereien angeboten.

Gästeverzeichnisse müssen 7 Jahre ab dem Zeitpunkt der letzten Eintragung aufbewahrt werden. Die Meldebehörde und die Polizei dürfen jederzeit Einsicht nehmen.

• Muster-Gästeverzeichnisblatt (550 KB PDF)

Weitere Informationen

• Gästeverzeichnis
• Anmelden eines Wohnsitzes
• Gästeblattsammlung/Gästeverzeichnis - Unternehmensserviceportal