"Die Wiener Wohnpolitik ist internationales Vorbild und sorgt dafür, dass Wien eine der leistbarsten Städte der Welt ist. Wohnraum ist ein wertvolles Gut, der den Wiener*innen zur Verfügung stehen und leistbar sein soll. Dort, wo wir mit gefördertem Wohnbau und Gemeindewohnungen selbst Verantwortung tragen, sind die Wohnungen leistbar. Am privaten Wohnungsmarkt werden den Wiener*innen immer mehr Wohnungen für gewerbliche Zwecke entzogen, was die Mieten gerade dort steigen lässt. Dieser Praxis werden wir in Wien nun den Riegel vorschieben. Wohnungen müssen zum Wohnen da sein", so Bürgermeister Michael Ludwig.
"Mit der Beschränkung von Kurzzeitvermietungen auf 90 Tage hat Wien internationale Pionierarbeit geleistet. Obwohl dieser Vorstoß bereits erfolgreich war, hat die Praxis gezeigt, dass sich neue Geschäftsmodelle entwickelt haben, um diese zu umgehen. Diese Umgehung werden wir unterbinden, indem wir eine Registrierungspflicht für Anbieter*innen einführen, die Umwidmung von Wohnraum in Beherbergungsstätten wird rigoros eingeschränkt und die Strafen empfindlich erhöht. Wohnen ist ein Grundrecht, das wir in Wien mit aller Kraft schützen", so der Bürgermeister.
Ab 1. Jänner 2027: Registrierungspflicht für alle Anbieter*innen von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung
Den Kern der neu geschaffenen Registrierungspflicht bei Kurzzeitvermietungen bildet ein neues Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz (WKVRG), das noch im November 2026 im Wiener Landtag beschlossen werden soll. Das entsprechende Gesetz wird mit 1. Jänner 2027 in Kraft treten. Gastgeber*innen von bereits jetzt angebotenen Wohnungen haben eine Übergangsfrist bis zum Ablauf des 1. Quartals 2027. Für neu anbietende Gastgeber*innen gilt das Gesetz bereits ab 1. Jänner 2027.
Aufbauend auf einer EU-Verordnung entsteht ein neues elektronisches Wiener Register für Kurzzeitvermietungen. Damit geht eine Registrierungspflicht für alle Gastgeber*innen einher, die Wohnungen - unabhängig davon, wie oft oder wie lang - über einschlägige Plattformen (wie Airbnb oder booking.com) kurzzeitig vermieten möchten. Das umfasst sowohl natürliche als auch juristische Personen.
Die Stadt Wien prüft daraufhin, ob es Gründe gibt, die gegen eine Kurzzeitvermietung der angegebenen Wohnung sprechen. So kann beispielsweise ausgeschlossen werden, dass Gemeindewohnungen zur Kurzzeitvermietung angeboten werden.
Nach positiver Prüfung erfolgt die Ausgabe einer Registrierungsnummer. Diese Registrierungsnummer muss bei der Schaltung von Inseraten auf Kurzzeitvermietungs-Plattformen angegeben werden. Man kann sich das wie eine "Nummerntafel" für jede angebotene Wohnung vorstellen, die künftig die Überprüfung und den Informationsaustausch erleichtern wird. Ohne gültige Registrierungsnummer wird ein Anbieten von Wohnungen nicht mehr möglich sein. Das bedeutet ebenso, dass Plattformen zur Kurzzeitvermietung nur jene Wiener Wohnungen anbieten dürfen, die eine solche Registrierungsnummer aufweisen. Inserate ohne Registrierungsnummer müssen nach der Übergangsfrist entfernt werden.
Bei Nichteinhaltung der Registrierungspflicht drohen Strafen in Höhe von bis zu 50.000 Euro pro Verstoß. Bei wiederholten Verstößen sind Mindeststrafen von 2.000 Euro vorgesehen.
Umgehung der 90-Tage-Regel über Umwidmungen wird unterbunden
Nach der 2024 eingeführten Begrenzung der Kurzzeitvermietung von Wohnungen für touristische Zwecke hat sich ein neues Geschäftsmodell etabliert, bei dem - insbesondere gewerbliche - Eigentümer*innen einen Antrag auf Umwidmung in eine Beherbergungsstätte gestellt haben. Das Ziel war, so die 90-Tage-Regelung zu umgehen.
Mit Jahreswechsel kommen nun auch erhebliche Verschärfungen für die Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten außerhalb von Wohnzonen (somit für ganz Wien), um den dauerhaften Entzug von Wohnraum einen Riegel vorzuschieben. Künftig müssen mindestens 80 Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße für Wohnzwecke verbleiben.
Für klassische Hotels und Beherbergungsstätten werden Ausnahmen geschaffen. Diese unterscheiden sich von der klassischen Kurzzeitvermietung dadurch, dass sie Arbeitsplätze schaffen, den Wirtschaftsstandort stärken und weitere Dienstleistungen anbieten.
Für Verstöße gegen die Regelungen zur Kurzzeitvermietung werden erstmalig in der Bauordnung Mindeststrafen in Höhe von 2.000 Euro pro Verstoß bei wiederholten Übertretungen festgelegt. Dadurch soll eine wirksame Abschreckung sichergestellt und verhindert werden, dass Spekulant*innen Wohnungen zur Profitmaximierung nicht regulär vermieten, sondern illegal kurzzeitvermieten.
Um sicherzustellen, dass diese Ankündigung keine Umwidmungs-Antragswelle auslöst, um noch "rechtzeitig" nach den bestehenden Regeln Anträge auf Umwidmungen zu stellen, gelten die neuen Bestimmungen für alle Verfahren, die seit dem Sommer 2026 eingelangt sind. Für alle offenen Anträge, die davor eingereicht wurden, sind die bisherigen Regelungen weiter anwendbar.
Steigende Zahl an Anträgen auf Umwidmung in Beherbergungsstätten in Wien bemerkbar
Die Beobachtungen aus der täglichen Arbeitspraxis der Baupolizei (MA 37) unterstreichen die Notwendigkeit einer Verschärfung rund um die Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten. Denn die Baupolizei beobachtet schon länger eine Tendenz zur dauerhaften Umwidmung von Wohnraum.
So wurden im Jahr 2025 insgesamt 305 Anträge im Zusammenhang mit einer Beherbergungsstätte bei der Behörde eingebracht. Bis Stichtag 31. Dezember 2025 wurden 132 Anträge bewilligt. Rein baurechtlich hat die Umwidmung in eine Beherbergungsstätte den Nachteil, dass Wohnraum - anders als bei der Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a, die auf 5 Jahre befristet ist - dauerhaft verloren geht und bei der derzeitigen Rechtslage außerhalb von Wohnzonen unbegrenzt möglich ist.
Einführung der Wiener 90-Tage-Regel bei Kurzzeitvermietung war ein voller Erfolg
Die Stadt Wien nimmt im Umgang mit dem Thema Kurzzeitvermietung eine internationale Vorreiter-Rolle ein. So hat Wien sich auf EU-Ebene beispielsweise schon lange für Verschärfungen für die Vermietung über Airbnb und Co. eingesetzt. Mit der Gesetzesverschärfung seit 1. Juli 2024 wurden erste Schritte gesetzt, um die Kurzzeitvermietung, welche in nahezu allen europäischen Städten ein Problem darstellt, aktiv einzudämmen. Im Zuge dessen wurde bei der Baupolizei das Referat "Kontrolle Kurzzeitvermietung" gegründet. Die Mitarbeiter*innen des Referats gehen Anzeigen nach und recherchieren eigenständig nach verdächtigen Angeboten.
Sollte sich im Zuge des Ermittlungsverfahrens der Verdacht bestätigen, dass eine Wohnung zweckwidrig zur Kurzzeitvermietung verwendet wird, wird ein Strafantrag an die für Baurecht zuständige Abteilung Bau-, Energie-, Eisenbahn- und Luftfahrtrecht (MA 64) gestellt. Sieht man sich die Bilanz dieser 2 Jahre an, so verdeutlicht dies nur, wie gravierend die Problematik rund um Kurzzeitvermietung in Wien ist: Seit Inkrafttreten der neuen Regelung wurden 2.484 Anzeigen bezüglich vermuteter illegaler Kurzzeitvermietung bei der Baupolizei eingebracht. Der Großteil der Anzeigen wurde extern eingebracht, etwa von Nachbar*innen oder Anrainer*innen.
Die Mitarbeiter*innen des Referats Kontrolle Kurzzeitvermietung arbeiten diese Anzeigen sukzessive ab: Bis Ende Juli 2026 wurden in Summe 558 Strafanträge an die Abteilung Bau-, Energie-, Eisenbahn- und Luftfahrtrecht weitergeleitet. Die Tendenz geht auch in den kommenden Monaten klar zu steigenden Strafanträgen, denn das Team ist laufend dabei, die vielen Anzeigen abzuarbeiten.
Die Kombination aus effizienten Ermittlungsverfahren und schnellem und konsequentem Strafen zahlt sich jedenfalls aus, denn die Maßnahmen zeigen Wirkung. Immer wieder entdecken, die Mitarbeiter*innen des Referats bei ihren Außendiensten auch vormalige Airbnb-Wohnungen, die nun wieder regulären Mieter*innen zur Verfügung gestellt werden.