Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (§ 1 MRG)

Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält zahlreiche mietrechtliche Bestimmungen, die meist dem Schutz der Mieterinnen und Mieter dienen. Voraussetzung, um einen etwaigen Anspruch daraus (zum Beispiel Überprüfung des Hauptmietzinses (§ 16), der Betriebskosten (§§ 21 ff), der Ablöse (§ 27)) geltend machen zu können, ist, dass das MRG zur Anwendung gelangt.
Der Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist in § 1 MRG festgelegt.

Grundsätzlicher Geltungsbereich des MRG (§ 1 Abs. 1 MRG)

Das MRG gilt grundsätzlich nur für die Miete (beziehungsweise genossenschaftliche Nutzung) von:

  • Wohnungen,
  • einzelnen Wohnungsteilen oder
  • Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeits-, Amts- oder Kanzleiräumen)

Voraussetzung für die Anwendbarkeit des MRG ist, dass es sich um die Miete von Räumlichkeiten handelt. Weiters unterliegen auch die mit Wohnungen/Wohnungsteilen/Geschäftsräumlichkeiten mitgemieteten Haus- oder Grundflächen, wie zum Beispiel Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen dem MRG.

Ein Mietvertrag kann nicht nur schriftlich, sondern auch mündlich, aber auch konkludent (das heißt schlüssig) abgeschlossen werden. Die Anwendung des MRG kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Sobald die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 MRG erfüllt sind, also ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräumlichkeiten vorliegt, besteht eine Vermutung für die Anwendbarkeit des MRG, die nur durch den Nachweis eines konkreten Ausnahmetatbestandes (§ 1 Abs. 2 bis 5 MRG) widerlegt werden kann. Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes trifft in der Regel die Vermieterin beziehungsweise den Vermieter. Das bedeutet, dass grundsätzlich von der Anwendbarkeit des MRG ausgegangen wird. Diese Annahme kann jedoch durch den Nachweis eines Ausnahmetatbestandes (siehe unten) widerlegt werden.

Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für folgende Mietgegenstände (§ 1 Abs. 2 MRG)

  1. Vermietung im Rahmen des Betriebes eines
    1. Beherbergungsunternehmens
    2. Garagierungsunternehmens
    3. Verkehrsunternehmens
    4. Flughafenbetriebs
    5. Speditionsunternehmens
    6. Lagerhausunternehmens
    7. Heimes für
      1. ledige oder betagte Menschen
      2. Lehrlinge
      3. jugendliche Arbeitnehmer
      4. Schüler oder Studenten
  2. Betreutes Wohnen durch karitative oder humanitäre Organisationen
  3. Dienst-/Werkswohnungen
  4. Geschäftsräumlichkeiten, wenn das Mietverhältnis auf ein halbes Jahr oder weniger befristet ist
  5. Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B, wenn sie
    1. zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels gemietet wurden und
    2. das Mietverhältnis auf ein halbes Jahr oder weniger befristet ist
  6. Ferienwohnungen
  7. Gebäude mit maximal zwei Mietobjekten (zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser)

In den genannten Fällen kommt das MRG nicht zur Anwendung. Folglich ist eine Überprüfung von Ansprüchen (zum Beispiel Mietzins, Betriebskosten) durch die Schlichtungsstelle nicht möglich.

Errichtung durch Gemeinnützige Bauvereinigung (§ 1 Abs. 3 MRG)

Für Mietgegenstände in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, gelten die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes nach Maßgabe des § 20 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. In diesem Fall kommen die Bestimmungen des MRG nur zum Teil beziehungsweise in modifizierter Weise zur Anwendung.

Eingeschränkter Anwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs. 4 MRG)

Für folgende Mietgegenstände gelten nur die §§ 14, 29 bis 36, 45, 46 und 49 MRG (also im Wesentlichen die Bestimmungen über den Kündigungsschutz), nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des MRG [die Überprüfung zum Beispiel des Mietzinses (abgesehen von der Wertbeständigkeit des Mietzinses gemäß § 45 MRG), der Betriebskostenabrechnung oder einer Ablöse durch die Schlichtungsstelle ist in diesen Fällen nicht möglich]:

  1. Nicht geförderte Neubauten (Baubewilligung nach dem 30.6.1953)
  2. Dachbodenausbauten und damit verbundene Aufbauten
    • Erteilung der Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001
    • Neuerrichtung des Mietgegenstands aufgrund dieser Baubewilligung
    • Mietvertragsabschluss nach dem 31. Dezember 2001
  3. Sonstige (nicht mit einem Dachbodenausbau verbundene) Aufbauten
    • Erteilung der Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001
    • Neuerrichtung des Mietgegenstands aufgrund dieser Baubewilligung
    • Mietvertragsabschluss nach dem 30. September 2006
  4. Unausgebaute Dachböden
    • Mietvertragsabschluss nach dem 31. Dezember 2001
    • Vermietung mit der Abrede, dass im Dachboden oder in einem an seiner Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet wird
  5. Zubauten
    • Erteilung der Baubewilligung nach dem 30. September 2006
    • Neuerrichtung des Mietgegenstands aufgrund dieser Baubewilligung
    • Mietvertragsabschluss nach dem 30. September 2006
  6. Eigentumswohnungen in einem nach dem 8. Mai 1945 errichteten Gebäude

Sonstiges

Auch in Fällen, in denen gemäß § 1 MRG die Bestimmungen des MRG nicht oder nur zum Teil zur Anwendung gelangen würden, kann sich aufgrund anderer Rechtsvorschriften doch die (teilweise) Anwendbarkeit des MRG ergeben. So zum Beispiel auf Grund förderungsrechtlicher Normen (hier vor allem für geförderte Neubauten beachtlich), des Gemeinnützigkeitsrechts (§ 20, 20a Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) oder wegen Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages/des Mindestmietzinses (§ 45 MRG). Zu beachten ist auch die "Transformationsklausel" des § 58 MRG.

Bitte beachten Sie: Diese Ausführungen geben die Rechtslage nur in Grundzügen wieder. Sie können eine Hilfe bei der Antragseinbringung sein, eine juristische Beratung jedoch nicht ersetzen.

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Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (Magistratsabteilung 50)
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