Grundabteilungen - Allgemeine Erläuterungen (MA 64)

Definition

In Wien sind sämtliche Liegenschaften im Grundbuch verzeichnet. Das sogenannte Hauptbuch des Grundbuches gliedert sich wie folgt:

  • Katastralgemeinden (KG), zum Beispiel KG Neulerchenfeld als Teil des 16. Wiener Gemeindebezirks, unterteilt in
  • Liegenschaften, die sich in einer Grundbuchseinlage befinden und mit Einlagezahlen (EZ) bezeichnet werden und aus
  • Grundstücken (Gst.) bestehen.

Von einer Grundabteilung spricht man, wenn eine bestehende Liegenschaft in ihren Grundstücksgrenzen oder –flächen verändert werden soll.

Bewilligungs- oder Anzeigepflicht

Grundabteilungen müssen vom Magistrat MA 64 bewilligt oder diesem angezeigt werden.

Ist eine Grundabteilung erforderlich, so ist deren Bewilligung auch die Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung für Neu-, Zu- und Umbauten sowie fundierte Einfriedungen entlang einer Straße.

Soll auf einer Grundfläche im Bauland (ohne Gartensiedlungsgebiet), im Gartensiedlungsgebiet, im Kleingartengebiet oder im Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen ein solches Bauwerk errichtet werden, muss diese Grundfläche, vorher ausdrücklich als Bauplatz, Baulos oder Kleingarten bewilligt werden. Wenn keine Grundabteilung erforderlich ist, ist diese Bewilligung von der Baubehörde gleichzeitig mit der Baubewilligung zu erteilen.

Zweck dieser Verfahren ist es, dass Grundflächen, auf denen gebaut werden soll, so gestaltet werden, dass bauordnungswidrige Zustände von vornherein verhindert werden.

Grundabteilungen, für die keine Bewilligungspflicht besteht, müssen der MA 64 angezeigt werden.

Grundabteilungsverfahren

Mit dem Antrag auf Bewilligung einer Grundabteilung werden von Ingenieurkonsulentinnen und -konsulenten für Vermessungswesen (Geometern) erstellte Teilungspläne vorgelegt. Die MA überprüft anhand dieser Teilungspläne, ob die Bestimmungen der Bauordnung (wie zum Beispiel Bebaubarkeit und Aufschließung der Bauplätze, Baulose und Kleingärten, Grundabtretungs- und Grundeinbeziehungsverpflichtungen) eingehalten werden.

Bestimmungen der Bauordnung - Auszüge

Als Überblick werden einige der Bestimmungen in der Folge kurz erklärt. Die vollständigen Bestimmungen sind in der Bauordnung für Wien in den angegebenen Paragraphen zu finden.

Bebaubarkeit und Aufschließung - § 16 Bauordnung und § 5 Wiener Kleingartengesetz

Bauplätze, Baulose und Kleingärten müssen eine solche Gestalt und Größe aufweisen, dass sie entsprechend den Bestimmungen der Bauordnung und des Bebauungsplanes selbständig bebaubar sind. Der Bebauungsplan stellt unter anderem dar, wo und in welcher Breite Verkehrsflächen vorgesehen sind und ob beziehungsweise in welcher Weise Grundflächen bebaut werden dürfen.

Bauplätze müssen unmittelbar an eine vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche angrenzen. Baulose und Kleingärten können auch über Aufschließungswege mit einer vorgesehenen Verkehrsfläche verbunden werden. Diese Aufschließungswege werden nicht in das öffentliche Gut abgeschrieben. Sie verbleiben in der Regel in der Einlage der Baulose beziehungsweise der Kleingärten.

Darüber hinaus dürfen Bauplätze und Baulose auch durch eine so genannte Fahne mit der Verkehrsfläche beziehungsweise einem Aufschließungsweg verbunden werden. Dazu darf der Bebauungsplan die Bebauung der als Fahne vorgesehenen Grundfläche nicht zwingend vorschreiben (zum Beispiel bei geschlossener Bauweise). Die Fahne ist ein Teil des Bauplatzes oder Bauloses. Sie muss mindestens drei Meter breit sein.

Angrenzende Grundflächen, die selbständig nicht bebaubar sind, muss die Antragsstellerin oder der Antragsteller eines Grundabteilungsverfahrens (wenn möglich) in ihren beziehungsweise seinen Bauplatz, in ihr beziehungsweise sein Baulos oder in ihren beziehungsweise seinen Kleingarten einbeziehen. Sollen solche Flächen erst in einen künftig zu schaffenden Bauplatz (Baulos, Kleingarten) einbezogen werden, wird für diesen "Bauplatzteil" ("Baulosteil", "Kleingartenteil") ein Bauverbot ausgesprochen.

Grundabtretungsverpflichtung - §§ 17 und 18 Bauordnung

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften sind bei der Schaffung von Bauplätzen, Baulosen, Kleingärten und Trennstücken verpflichtet, Grundflächen für die im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsflächen zur Verfügung zu stellen. Diese Flächen sind in das öffentliche Gut der Gemeinde zu übertragen. Bei erstmaliger Bauplatzschaffung sind die Eigentümerinnen und Eigentümer des künftigen Bauplatzes und dergleichen verpflichtet, diese Flächen unentgeltlich (kostenlos) abzutreten. Auch die Eigentümerinnen und Eigentümer bereits genehmigter Bauplätze und dergleichen müssen die Flächen für neue Verkehrsflächen unentgeltlich abtreten. Erst wenn die abzutretenden Grundflächen mehr als 30 Prozent der Bauplatz- oder Baulosgröße beziehungsweise mehr als 25 Prozent der Kleingarten- oder Trennstückgröße, bekommen die Grundeigentümerinnen und -eigentümer für das darüber hinaus gehende Ausmaß eine Entschädigung. Wenn die abzutretenden Grundflächen im Eigentum einer oder eines Dritten stehen, kann die Abtretungsverpflichtung auch durch die Entrichtung einer Geldleistung an die Gemeinde erfüllt werden. Die Höhe dieser Geldleistung ergibt sich aus dem vollen Grundwert sowie einem angemessenen Beitrag zu den Kosten, die der Gemeinde später im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen.

Die unentgeltlich abgetretenen Grundflächen sind über Auftrag der Baubehörde in der festgesetzten Höhenlage an die Gemeinde zu übergeben. Dabei kann die oder der Verpflichtete verlangen, dass die Gemeinde die Höhenlage auf ihre oder seine Kosten herstellt.

Ersatzleistung und Kostenersatz - § 50 Bauordnung

Wenn Grundflächen von einem Anrainer unentgeltlich abzutreten wären, die bereits im Eigentum der Gemeinde stehen, so ist dieser zur Entrichtung einer Ersatzleistung verpflichtet. Erfolgt der Ausbau der Verkehrsfläche durch die Gemeinde sind dieser die Kosten für die Freimachung dieser Flächen sowie für die Herstellung der Höhenlage zu ersetzen.

Anbaureife - § 19 Absatz 1 lit. c – f und 19 Absatz 2 lit. b Bauordnung

Die Anbaureife ist in der Regel gegeben, wenn die Verkehrsfläche befestigt und in ihr ein Straßenkanal und eine Trinkwasserleitung verlegt worden sind. Ist die Anbaureife nicht gegeben, wird ein Bauverbot ausgesprochen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist von der Baubehörde (MA - 37 Baupolizei) im Falle eines vorliegenden Bauvorhabens bei der Durchführung des Baubewilligungsverfahrens eine Ausnahme vom Bauverbot zu gewähren.

Seitenabstände und maximale Bebaubarkeit - §§ 79 und 76 Bauordnung

Sollen bereits genehmigte und bebaute Bauplätze umparzelliert werden, müssen die erforderlichen Seitenabstände der vorhandenen Gebäude zu den neuen Grenzen eingehalten werden. Fenster, die gegen Nachbargrenzen gerichtet sind, müssen von diesen jedenfalls mehr als zwei Meter entfernt sein.

Ein Bauplatz darf nicht so verkleinert werden, dass die bebaute Fläche die maximale Ausnützbarkeit des Bauplatzes überschreitet.

Feuermauern - § 94 Bauordnung

Soll eine neue Grundgrenze durch bebaute Flächen gezogen werden, so muss an beiden Seiten der Grundgrenze eine Feuermauer bestehen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist jedoch die Herstellung von Öffnungen in Feuermauern zulässig.

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