Rückzahlung von verbotenen Leistungen und Entgelten - Antrag

Allgemeine Informationen

Das Verfahren auf Rückzahlung von verbotenen Leistungen und Entgelten kann auf Antrag bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden.

Voraussetzungen

Im Verfahren muss Folgendes beachtet werden:

Grundsätzlich sind alle an die VermieterInnen oder an frühere MieterInnen geleisteten Einmalzahlungen (Ablösen) vom Ablöseverbot des § 27 Abs. 1 MRG umfasst. Der häufigste Anwendungsfall (gilt sowohl für Haupt- als auch für Untermiete) betrifft Leistungen der neuen MieterInnen an frühere MieterInnen (AltmieterInnen) oder an die VermieterInnen oder an andere ohne gleichwertige Gegenleistung. Wenn aber der Ablöse eine Gegenleistung in gleicher Höhe (gleicher Wert) gegenübersteht, ist sie nicht verboten. Das Gleiche gilt, wenn die VermieterInnen den VormieterInnen die Aufwendungen auf die Wohnung (Investitionsersatz) gemäß § 10 MRG ablösen und von den NachmieterInnen die Rückzahlung dieses Aufwandes verlangen. Dieser Vorgang ist gesetzlich zulässig.

Als weitere Beispiele für verbotene Ablösen können genannt werden: Entgelt für die Einräumung eines Weitergaberechtes unter bestimmten Voraussetzungen, überhöhte Kautionszahlungen (in der Regel über sechs Bruttomonatsmieten) oder überhöhte Provisionszahlungen, des weiteren auch die Kosten für die Errichtung des Mietvertrages oder auch Mietzinsvorauszahlungen ohne entsprechende Widmung für einen bestimmten Zeitraum.

Für die Tatsache der Zahlung und den EmpfängerInnen der Ablöse sind die AntragstellerInnen beweispflichtig.

Die AblöseempfängerInnen hingegen müssen nachweisen, dass die Ablöse dem Grunde und der Höhe nach im Sinne einer gleichwertigen Gegenleistung zulässig war. Bezüglich des Rückersatzes des Investitionsaufwandes der VormieterInnen, treffen die VermieterInnen die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass der Ersatz an die VormieterInnen dem Grunde (strenge formale und inhaltliche Voraussetzungen) und der Höhe nach zulässig war.

Die Verjährungsfrist für die Rückforderung von verbotenen Leistungen und Entgelten (verbotene Ablösen) beträgt, gerechnet ab dem Tag der Zahlung, zehn Jahre. Die Leistung muss im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages gestanden sein. Ist kein Mietvertrag zustande gekommen, ist die Rückforderung bereicherungsrechtlich beim zuständigen Zivilgericht abzuwickeln.

Fristen und Termine

Die Verjährungsfrist von zehn Jahren muss beachtet werden.

Zuständige Stelle

Schlichtungsstelle (MA 50)
19., Muthgasse 62
Telefon: +43 1 4000-74498

Dezernat I - Mietrechtsgesetz
E-Mail: ks@ma50.wien.gv.at

Amtsstunden: Montag, Dienstag, Mittwoch und Freitag von 7.30 bis 15.30 Uhr und Donnerstag von 7.30 bis 18 Uhr
Kundenverkehr: Montag und Mittwoch von 8 bis 13 Uhr und Donnerstag von 15.30 bis 17.30 Uhr

Erforderliche Unterlagen

Der formlose Antrag muss eigenhändig unterschrieben werden und sollte enthalten:

  • Name und Anschrift der AntragstellerInnen: Zur Antragstellung ist derjenige berechtigt, in dessen Namen die Ablöse bezahlt wurde. Waren das mehrere Personen, (z. B. ein Ehepaar oder eine Mietergemeinschaft) müssen alle im Antrag als AntragstellerInnen genannt werden.
  • Name und Anschrift der AntragsgegnerInnen: AntragsgegnerInnen sind diejenigen, an die die Ablöse tatsächlich bezahlt wurde. Sind die EmpfängerInnen MitarbeiterInnen der Hausverwaltung, dann müssen auch diese als AntragsgegnerInnen bezeichnet werden.

Inhalt des Antrages

  • Der Antrag muss auf Rückzahlung der verbotswidrig geleisteten Ablöse zuzüglich vier Prozent Zinsen ab dem Zahlungstag gerichtet sein.
  • Der Antrag sollte Angaben darüber enthalten, an wen die Leistung erfolgte, in welcher Höhe, wofür vereinbarungsgemäß die Ablöse gedacht war und dass der Leistung der Ablöse keine oder nur eine teilweise gleichwertige Gegenleistung gegenüber gestanden ist.
  • Es sollten daher auch ZeugInnen namhaft gemacht werden, die bei der erfolgten Leistung (Bargeld, Scheck) dabei waren und daher diese bestätigen könnten, eventuell wäre eine vorhandene Quittung über den Zahlungsempfang beizulegen.
  • Es sollte auch angegeben werden, ob das Mietverhältnis noch aufrecht ist oder nicht. Bei aufrechtem Mietverhältnis wäre eine Kopie des Mietvertrages mitzuschicken. Falls das Mietverhältnis nicht mehr aufrecht ist, wäre es im Sinne einer Beweissicherung von Vorteil, eine Fotodokumentation anzufertigen bzw. ein Sachverständigengutachten darüber zu veranlassen, welchen Wert die Gegenstände bzw. Investitionen zum Zeitpunkt der Leistung der Ablöse gehabt haben. Wird dieser Aufforderung nicht entsprochen, muss damit gerechnet werden, dass der Antrag zurückgewiesen wird.

Fehlen in dem Antrag Angaben und Dokumente erfolgt eine Aufforderung der Behörde, diese nachzureichen. Wird dieser Aufforderung nicht entsprochen, muss damit gerechnet werden, dass der Antrag zurückgewiesen wird.

Kosten und Zahlung

Die Antragstellung sowie das weitere Verfahren ist kostenlos.

Zusätzliche Informationen

Diese Informationen können nur eine Hilfe bei der Antragseinbringung sein, eine juristische Beratung jedoch nicht ersetzen.

Rechtliche Grundlage: § 27 Mietrechtsgesetz (MRG)

Homepage: Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten

Verantwortlich für diese Seite:
Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (Magistratsabteilung 50)
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