9.3 Verteilung der Bevölkerung in den Segmenten des Wohnungsmarktes

Abbildung 1 zeigt, zu welchen Anteilen die fünf untersuchten Bevölkerungsgruppen in den unterschiedlichen Wohnsegmenten leben. Dabei wird unterschieden zwischen Eigentum (Haus und Wohnung), privater Miete (befristet und unbefristet), gemeinnützigem Wohnbau (Genossenschaften), Gemeindewohnung und sonstigen Wohnformen. Wie die Abbildung 1 verdeutlicht, wohnt die Wiener Bevölkerung mit Migrationshintergrund öfter in privaten Mietwohnungen. Besonders stark trifft dies auf jene Personen zu, die ihre Ausbildung im Ausland abgeschlossen haben und erst danach nach Wien zugezogen sind.

Menschen, die zugewandert sind, wohnen häufiger in privater Miete und haben öfter befristete Mietverträge.

Während 2019–2022 nur rund 26 % der Wiener Bevölkerung ohne Migrationshintergrund in privater Miete lebten, lag der Anteil bei der im Ausland ausgebildeten Bevölkerung weitaus höher: Bei im Ausland ausgebildeten Wiener*innen mit Migrationshintergrund aus einem Dritt-staat lag der Anteil bei 42 % und bei den im Ausland ausgebildeten Wiener*innen mit Migrationshintergrund aus der EU/EFTA sogar bei 54 %.

Auch bei der in Österreich ausgebildeten Bevölkerung mit Migrationshintergrund war der Anteil der Personen in privater Miete höher als bei Personen ohne Migrationshintergrund: 41 % bei Personen mit EU/EFTA­Migrationshintergrund und 31 % bei der Bevölkerung mit Migrationshintergrund aus einem Drittstaat.

Grundsätzlich ist bei allen fünf analysierten Bevölkerungsgruppen seit der ersten Beobachtungsperiode des ersten Integrationsmonitors (2007–2010) eine Zunahme an befristeten Verträgen zu beobachten. Diese Zunahme entwickelt sich für verschiedene Gruppen jedoch unterschiedlich. Während die Zunahme an befristeten Verträgen bei Personen ohne Migrationshintergrund mit durchschnittlich 0,4 Prozentpunkten pro Periode am niedrigsten war, ist die Steigerung an befristeten Verträgen bei im Ausland ausgebildeten Personen mit Migrationshintergrund aus der EU/ EFTA mit plus 0,9 Prozentpunkten pro Periode am höchsten.

Wiener*innen mit Migrationshintergrund wohnen seltener im Eigentum.

Unter Personen ohne Migrationshintergrund war 2019– 2022 der Anteil derer, die in Eigentum wohnten, mit 28 % am höchsten. Bei Personen mit Bildung aus Österreich und EU/EFTA­Migrationshintergrund lag der Anteil bei 20 % und sowohl bei Wiener*innen mit Eltern aus einem Drittstaat und Bildung aus Österreich als auch bei Wiener*innen mit ausländischer Bildung mit Migrationshintergrund aus der EU/EFTA bei 12 %. Am wenigsten oft lebten Wiener*innen mit ausländischer Bildung mit Migrationshintergrund aus einem Drittstaat in Eigentum (11 %).

Im Vergleich zu anderen Gruppen war innerhalb der Bevölkerung ohne Migrationshintergrund mit 24 % der Anteil derer, die 2019–2022 im gemeinnützigen Wohnbau lebten, am größten. Bei Personen mit Bildung aus Österreich und Migrationshintergrund aus der EU/EFTA oder einem Dritt-staat waren es hingegen jeweils 19 %. Bei Personen mit ausländischer Bildung und Migrationshintergrund aus der EU/ EFTA lag dieser Anteil bei 17 % und bei jenen mit ausländischer Bildung mit Migrationshintergrund aus einem Dritt-staat bei 15 % (Abb. 1).

Gemeindewohnungen sind eine wichtige Wohnform für Wiener*innen aus Drittstaaten und deren Kinder.

In Wohnungen der Gemeinde Wien lebten in der Periode 2019–2022 rund 19 % der Wiener Bevölkerung ohne Migrationshintergrund, 18 % jener mit Bildung aus Österreich und EU/EFTA­Migrationshintergrund sowie 13 % jener mit Bildung aus einem EU/EFTA-Staat. Deutlich höher lag der Anteil der Bewohner*innen von Gemeindewohnungen innerhalb der Bevölkerung mit Bildung aus Österreich und Migrationshintergrund aus einem Drittstaat (37 %) sowie bei den Wiener*innen, die nach Abschluss ihrer Bildung aus einem Drittstaat zuwanderten (29%). In anderen Rechtsverhältnissen lebten jeweils zwischen 1 % und 4 % jedes Bevölkerungsteils. Dabei handelt es sich um mehr oder minder unentgeltliche Wohnformen.

Während bislang der Fokus darauf lag, wie sich die Verteilung in verschiedenen Wohnsegmenten innerhalb unterschiedlicher Gruppen der Wiener der Bevölkerung gestaltet, wird mit Abbildung 2 die Perspektive gewechselt. Nun wird der Migrationsbezug der Wiener*innen in den einzelnen Wohnsegmenten betrachtet.

Mehr als die Hälfte der in privater Miete sowie in Gemeindewohnungen wohnenden Wiener*innen hat Migrationshintergrund.

Im Eigentum wohnen vor allem Wiener*innen ohne Migrationshintergrund: 79 % der Bewohner*innen von im Eigentum des Haushalts befindlichen Häusern sowie 65 % der Bewohner*innen von Eigentumswohnungen in Wien haben keinen Migrationshintergrund. Am wenigsten im Eigentum wohnen Personen mit ausländischer Bildung mit Migrationshintergrund aus einem EU/EFTA-Staat (Abb. 2).

Die Zusammensetzung der Bewohner*innenschaft von Eigentumswohnungen und von gemeinnützigen Wohnungen ähnelt sich. Rund 60 % der Bewohner*innenschaft hatte 2019–2022 keinen Migrationshintergrund, 10 % Bildung aus Österreich und Migrationshintergrund aus der EU/EFTA, 7 % Bildung aus dem Ausland und Migrationshintergrund aus der EU/EFTA, 15 % Bildung aus Österreich und Migrationshintergrund aus einem Drittstaat sowie etwa 11 % Bildung aus dem Ausland und Migrationshintergrund aus einem Drittstaat.

Im Gegensatz dazu hat die Mehrheit der Bevölkerung in privaten Mietverhältnissen Migrationshintergrund: Von den Personen in unbefristeten privaten Mietverhältnissen hatten 47 % keinen Migrationshintergrund, und bei den befristeten privaten Mietverhältnissen war ihr Anteil mit 33 % nochmals niedriger.

Gemeindewohnungen sind, wie Abb. 2 verdeutlicht, vor allem für Personen mit Bildungsabschluss aus Österreich und Migrationshintergrund aus einem Drittstaat eine wichtige Wohnungsform. Im Gemeindebau lebten in der Periode 2019–2022 26 % der Wiener Bevölkerung aus dieser Gruppe. Die Bevölkerung mit Bildung aus Österreich und Migrationshintergrund aus einem Drittstaat macht dort also rund ein Viertel der Bewohner*innenschaft aus.

Bei Personen mit Bildung aus dem Ausland und Migrationshintergrund aus einem Drittstaat lag der Anteil in derselben Periode bei 19 %. Im Segment Gemeindewohnungen hat der Anteil an Personen mit ausländischem Bildungsabschluss und Migrationshintergrund aus einem Drittstaat damit zugenommen. In der Periode 2007–2010 lag der Anteil dieser Gruppe bei 14 %. Dies verweist auf den Effekt der Langansässigenrichtlinie der Europäischen Union, die diese Wohnform für zugewanderte Menschen mit Nicht-EU-Staatstaatsbürgerschaft (Drittstaatsangehörigkeit), die über einen Daueraufenthaltstitel verfügen und seit zwei Jahren in Wien hauptgemeldet sind, bei Bedürftigkeit ab 2006 geöffnet hat.

Weitaus weniger verbreitet ist die Gemeindewohnung als Wohnform bei Menschen mit Migrationshintergrund aus der EU/EFTA. Hier liegen die Anteile bei 5 % für Wiener*innen mit Migrationshintergrund aus der EU/EFTA, die ihre Bildung im Ausland erworben haben, bzw. bei 6 % für Wiener*innen mit Migrationshintergrund aus der EU/EFTA und Bildung aus Österreich. Vor allem bei jenen mit ausländischer Bildung liegt die Vermutung nahe, dass dies mit der oft noch relativ kurzen Aufenthaltsdauer zusammenhängt, aber eventuell auch mit Erwartungen, nicht auf Dauer in Wien zu bleiben.

Insgesamt liegt der Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund im Gemeindebau bei 57 %, während der von Menschen ohne Migrationshintergrund bei 43 % liegt. Betrachtet man die Bewohner*innen des Gemeindebaus nach Alterskohorten, sieht man, dass bei der Bevölkerung ab 65 Jahren zuletzt noch mehr als zwei Drittel mindestens einen in Österreich geborenen Elternteil haben, von den Altersgruppen unter 45 Jahren nur mehr ein Drittel. Dies verweist einerseits auf die bereits erwähnte Öffnung des Gemeinde-baus mittels EU-Langansässigenrichtlinie und andererseits auf unterschiedliche Einkommensverhältnisse sowie auch die seltener bereits in jungen Jahren erfolgende Familien-gründung durch die Bevölkerung mit Eltern aus dem Inland.

Im Hinblick auf die Zusammensetzung der Herkunftsstaaten der Bewohner*innen des Gemeindebaus zeigt sich (nicht abgebildet), dass die Türkei und die im Gebiet des früheren Jugoslawien noch verbleibenden Drittstaaten (Bosnien & Herzegowina, Serbien, Montenegro, Kosovo und Nordmazedonien) seit etwa 2013 unveränderte Anteile von jeweils rund 15 % der Bewohnerschaft ausmachen. Der Anteil derer, die selbst oder deren Eltern aus sonstigen Staaten stammen, lag in der Periode 2019–2022 bei 18 % etwas darüber. Der Gemeindebau von heute ist damit zunehmend von Heterogenität, d. h. von Vielfalt von Menschen mit unterschiedlicher Herkunft gekennzeichnet.

Das Wohnsegment des gemeinnützigen Wohnbaus gewinnt an Bedeutung.

In absoluten Zahlen betrachtet ist die Zahl der Wiener*innen, die im Hauseigentum lebt, bei drei der fünf Bevölkerungsgruppen leicht gewachsen, während sie bei zwei Gruppen – Personen ohne Migrationshintergrund und bei Menschen mit Bildung aus dem Ausland und Migrationshintergrund aus der EU/EFTA – geringfügig gesunken ist. Insgesamt wohnten in der Periode 2019–2022 137.897 Wiener*innen in Hauseigentum (Abb. 3a). Wohnungseigentum steigt hingegen in allen Bevölkerungsteilen, sodass in der letzten Beobachtungsperiode 251.838 Menschen in Wien in Wohnungseigentum lebten.

Bei den unbefristeten Mieten verringert sich, wie in Abb. 3c ersichtlich, die Bevölkerung ohne Migrationshintergrund. Die Verringerung der Bevölkerung mit Eltern aus Österreich im Wohnungssegment der unbefristeten Mietwohnungen wurde dabei über die Jahre hinweg ausgeglichen durch die Zunahme der Bevölkerung mit Migrationshintergrund aus der EU/EFTA, vor allem jener mit Bildung aus dem Ausland. Eine Abnahme im Wohnsegment der unbefristeten Miete zeigt sich auch bei Menschen mit Bildung aus dem Ausland und Migrationshintergrund aus einem Drittstaat.

Zu beachten ist bei der Interpretation dieser Daten, dass, wenn auf einen unbefristeten Mietvertrag eine Übersiedelung etwa in eine Pflege- oder Alteneinrichtung folgt, die Person aus den Daten des Mikrozensus verschwindet, da nur Privathaus-halte in die Stichprobe kommen, keine Anstaltshaushalte. Insgesamt hat sich die Gesamtbevölkerung in unbefristeter Miete seit Mitte der 2010er Jahre kaum mehr verringert und liegt in der Periode 2019–2022 bei 376.601 Personen.

Während in den früheren Perioden vor allem das Wohnsegment der befristeten Miete an Bedeutung gewonnen hat, hat dieses in der letzten Beobachtungsperiode im Vergleich zur vorherigen Periode 2016–2019 in absoluten Zahlen kaum weiter zugenommen. Davor erfolgte die Zunahme an befristeten Mieten in allen Wiener Bevölkerungsteilen. Insgesamt wohnten in der Periode 2019–2022 242.463 Personen in befristeten Mietwohnungen.

In den letzten Jahren weist hingegen der gemeinnützige Wohnbau das relevanteste Wachstum auf. Hier kommt es bei allen analysierten Wiener Bevölkerungsgruppen zu einem Wachstum, sodass zuletzt 394.409 Personen in diesem Wohnungssegment wohnten.

Auch der Gemeindebau nimmt bei allen analysierten Bevölkerungsgruppen mit Ausnahme der Bevölkerung ohne Migrationshintergrund in absoluten Zahlen an Bedeutung zu und bleibt insgesamt sowohl in absoluten Zahlen mit 430.101 Personen (Abb. 3f) als auch prozentuell (Abb. 2) nach wie vor numerisch relevanter als der gemeinnützige Wohnbau.

Einen zentralen Aspekt des Wohnens stellt die Leistbarkeit dar. Da die Größe der Wohnung und die Mietkosten pro Quadratmeter letztlich davon abhängig sind, wie viel man in der Lage ist, pro Kopf für eine Wohnung auszugeben, werden die Themen Leistbarkeit und Geräumigkeit im folgenden Abschnitt gemeinsam betrachtet.