Siedlungsentwicklung
Leitbild Siedlungsentwicklung
Das Leitbild Siedlungsentwicklung definiert die Stadterweiterungsgebiete, die im Planungszeitraum 2025 bis 2035 neu entwickelt werden, sowie die Bestandsgebiete, in denen eine Weiterentwicklung angestoßen werden soll. Mit diesen Vorhaben kann der Bedarf der erwarteten Bevölkerungsentwicklung gedeckt werden. Aufgrund der langen Entwicklungsdauer städtebaulicher Projekte greift das Leitbild einerseits auch bereits vor 2025 gestartete Entwicklungen wieder auf, die noch andauern, andererseits ist die Fertigstellung mancher Projekte erst nach 2035 zu erwarten.
Legende
Prioritäre Stadterweiterungsgebiete
Für den Ausbau des Siedlungsgebiets für 2,2 Mio. Einwohner*innen erforderliche Stadterweiterungsgebiete, deren Entwicklung aus heutiger Sicht bis spätestens 2040 vollständig abgeschlossen werden soll. Entwicklungsaktivitäten der Stadt (Fördermittel, Investitionen, Abwicklungskapazitäten) werden hier fokussiert. In diesen Gebieten ist die erforderliche grüne, technische und soziale Infrastruktur sicherzustellen sowie im Zuge der Abänderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans gem. den Planungsgrundlagen zur Widmung „Gebiete für geförderten Wohnbau“ mindestens zwei Drittel der Wohnungen gefördert zu errichten.
Prioritäre Stadterweiterungsgebiete:
1 Nordbahnhof | 2 Waterfront U2 Achse Nord | 3 Waterfront U2 Achse Süd | 4 Gasometerumfeld | 5 Arsenal – St. Marx | 6 Weichseltalweg | 7 Kaiserebersdorf | 8 Dreherstraße | 9 Kurbadstraße | 10 Rothneusiedl | 11 Altes Landgut | 12 Kempelenpark | 13 Neues Landgut | 14 Wienerberg | 15 In der Wiesen | 16 Biotop Wildquell | 17 Westbahnhofareal | 19 Muthgasse | 20 Nordwestbahnhof | 21 Heeresspital | 22 Donaufeld Süd | 23 Donaufeld Südost | 24 Kagran | 25 Breitenleer Str. / Am langen Felde | 26 Süßenbrunner Straße Nord | 27 Süßenbrunner Straße Süd | 28 Erzherzog-Karl-Straße Süd (Stadtquartier Eibengasse) | 29 Hausfeld | 30 Oberes Hausfeld | 31 Am Heidjöchl | 32 Podhagskygasse | 33 Seestadt Aspern
Weitere Potenzialgebiete für Wohnen und Arbeiten:
Gebiete für zusätzlich etwa 50.000 Einwohner*innen. Deren Ausbau startet, sobald erkennbar wird, dass die Bevölkerungszahl absehbar 2,2 Mio. überschreiten wird und die bereits in Entwicklung gebrachten Projekte zur Versorgung mit Wohnraum nicht ausreichen.
Nur wenn festgestellt wird, dass auch mit den hier dargestellten Stadterweiterungsgebieten nicht das Auslangen gefunden werden kann, sollen durch einen Beschluss des Gemeinderats darüber hinausgehend Gebiete aus der „Grünen Reserve“ gem. Leitbild Grünräume für die Entwicklung herangezogen werden.
Weitere Potenzialgebiete für Wohnen und Arbeiten:
18 Postsportareal | 34 Heustadelgasse | 35 Flugfeldstraße | 36 Breitenlee West | 37 Süßenbrunn
Vorrangzone für neue Büro- und Cityfunktionen
Wien verfügt über zahlreiche gut etablierte Büro- und Citystandorte, die erhalten und verbessert werden sollen. Sollte darüber hinaus Bedarf für neue Büro-Großprojekte, große cityaffine Einrichtungen (z. B. Hochschulen, Forschungseinrichtungen) etc. entstehen, sind diese prioritär in diesen Vorrangzonen zu konzentrieren. Die für Büronutzer*innen erforderlichen Standorteigenschaften Erreichbarkeit im hochrangigen ÖV, Angebot an urbanen Einrichtungen wie Restaurants, persönliche Dienstleistungen und Geschäfte sowie hochwertige öffentliche Räume und Grünräume sollen gestärkt werden. Die allfällige Rolle eines Standorts als Zentrum wird im Leitbild Urbane Zentren definiert (siehe Leitbild Urbane Zentren).
Vorrangzone für neue Büro- und Cityfunktionen
2 Waterfront U2 Achse Nord | 3 Waterfront U2 Achse Süd | 5 Arsenal – St. Marx | 10 Rothneusiedl | 11 Altes Landgut | 14 Wienerberg | 19 Muthgasse | 20 Nordwestbahnhof | 24 Kagran | 33 Seestadt Aspern
Bestandsgebiete mit Fokus auf Bewahrung und punktuelle Weiterentwicklung
In diesen Gebieten, meist geprägt in der Zeit vor 1945, steht die Bewahrung der Qualität des Bestandes im Vordergrund, bauliche Neuentwicklungen sind nur punktuell möglich. Substanz und Struktur werden in der Regel als wertvoll angesehen.
Investitionen in die Erhaltung der Gebäude, die Verbesserung des öffentlichen Raums, die Klimaanpassung und die Umsetzung der Energiewende sind erforderlich. Grün- und Freiflächen auch auf den Grundstücken (z. B. Hofflächen und Dachflächen), Räume für die soziale Infrastruktur und Gemeinschaftsräume sollen geschaffen werden. Zusätzliche Gebäude in Blockinnenbereichen sollen in Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen nur dann neu ausgewiesen werden, wenn das Mikroklima nicht maßgeblich beeinträchtigt wird.
Bestandsgebiete mit Fokus auf Weiterentwicklung
In diesen Gebieten, oft geprägt im Zeitraum von 1950 bis 1990, sollen Potenziale für Weiterentwicklung aktiv genutzt werden.
- Realisierung von zusätzlichem Wohnbau, vor allem leistbaren Wohneinheiten, und ergänzenden Funktionen (soziale und kulturelle Infrastruktur, lokale Versorgung, Gemeinschaftsflächen, Flächen für kommerzielle, nicht-kommerzielle und gemeinnützige Angebote etc.) auf versiegelten und untergenutzten Flächen (beispielsweise Parkplätze und Verkehrsflächen, nicht mehr zeitgemäße Hochgaragen, eingeschoßige Einzelhandelsflächen)
- Verbesserung des baulichen Bestands, insbesondere betreffend die Wohnqualität
- Unterstützung der Dekarbonisierung der Energieversorgung im Zusammenspiel mit thermischen Sanierungen
- Maßnahmen zur Anpassung an die Folgen der Klimakrise, Verbesserung der Ausgestaltung und der Nutzbarkeit von Grünräumen und deren Anbindung an das Freiraumnetz, Ausgestaltung und Verbesserung des öffentlichen und halböffentlichen Raums
- Schaffung klimafreundlicher Mobilitätsangebote
Insbesondere gemeinnützige Bauvereinigungen und Wiener Wohnen sollen im Rahmen der Überarbeitung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans bei der Aktivierung von Erweiterungspotenzialen für Wohnbau unterstützt werden.
Kenntlichmachung Welterbestätten
Wien ist UNESCO-Welterbestadt, der Schutz der Wiener Welterbestätten ist vorrangig.
Bei allen das Welterbe tangierenden Planungen ist der Managementplan „Welterbe Historisches Zentrum Wien“ anzuwenden.
Kenntlichmachung der Betriebszonen gem. Leitbild Wirtschaft und Arbeit
- Industriell-gewerbliches Gebiet
- Gewerbliches Mischgebiet
Rolle des Leitbilds als Ausbauprogramm:
Das Leitbild Siedlungsentwicklung ist als Ausbauprogramm konzipiert und definiert das öffentliche Interesse betreffend die Siedlungsentwicklung Wiens. Es ist das fachlich empfohlene Ergebnis der Prüfung und Abwägung der Entwicklungsvarianten auf gesamtstädtischer Ebene und für alle nachgelagerten Planungs- und Prüfverfahren maßgeblich. Das Programm ist gem. der aktuellen Bevölkerungsprognose dimensioniert und nur bei vollständiger Umsetzung für den erwarteten Bedarf ausreichend. Daher sind die ausgewiesenen Flächen im Rahmen von Alternativenprüfungen im Bereich des Naturschutz- und Umweltverträglichkeitsprüfungsrechts nicht als potenzielle alternative Projektstandorte heranzuziehen. Bei einem schnelleren Bevölkerungswachstum als angenommen muss das Ausbauprogramm beschleunigt und in seinem Umfang erweitert werden.
Hinweis zur Kartendarstellung:
Die Größe der Symbole der Stadterweiterungsgebiete repräsentiert das Potenzial für neuen Wohnraum im jeweiligen Gebiet, bildet jedoch nicht die genaue räumliche Dimension bzw. Lage ab.
Regeln und Vorgaben
Nutzungsmischung
- In Wohngebieten soll unter Berücksichtigung der Lage und der umgebenden Bestandssituation eine große Vielfalt verschiedener Nicht-Wohnnutzungen etabliert werden, auch außerhalb von Zentren. In bereits gemischt genutzten Stadtteilen soll die Nutzungsmischung abgesichert werden.
- Bis zu einem allfälligen Beschluss einer anders lautenden Regelung (siehe Evaluierung und Weiterentwicklung der Festlegungen für Nicht-Wohnnutzungen) soll in allen Projekten ab 30.000 m2 Brutto-Grundfläche ein Mindestanteil von 5 % der Brutto-Grundflächen für Nutzungen vorgesehen und baurechtlich langfristig abgesichert werden, die nicht Wohnzwecken oder den Wohnungen selbst zuzurechnen sind. In Zentren und Gebieten mit einer NGFZ über 2,0 gelten dafür höhere Mindestanteile. Im Zuge der Erstellung von Stadtteilentwicklungskonzepten oder Städtebaulichen Leitbildern können in begründeten Fällen abweichende Anteile festgelegt werden.
- An höher frequentierten Orten und in Zentrenbereichen, insbesondere in größeren Stadtentwicklungsgebieten, sollen bei Neuentwicklungen räumlich konzentriert belebte Erdgeschoßzonen geplant werden. Dies soll auch der Standortvorsorge für öffentliche, gemeinnützig bzw. gemeinschaftlich organisierte Einrichtungen (wie z. B. Büchereien, Musikschulen, Jugendzentren, Gesundheitszentren, Kultureinrichtungen etc.) dienen. Bei Neuentwicklungen außerhalb von Zentrenbereichen, in denen im Erdgeschoß keine Wohnnutzung oder wohnungsbezogenen Einrichtungen vorgesehen sind, sind Raumhöhen vorzusehen, die eine langfristige Nutzungsoffenheit gewährleisten. Diese Vorgaben erhöhen die Flexibilität der Nutzung der Erdgeschoßzonen über einen langen Nutzungszeitraum. Auch der öffentliche Raum soll in diesen Gebieten zur Vielfalt an Erdgeschoßnutzungen beitragen. Abseits zentraler Standorte mit hoher Passant*innenfrequenz sollen wohnverträgliche Bedingungen für die Realisierung von qualitätsvollem Wohnen und wohnungsbezogenen Gemeinschaftsflächen im Erdgeschoß angestrebt werden.
Bauliche Dichte
Die nachfolgend genannten Dichteziele gelten als Maßstab für alle baulichen Neuentwicklungen. Die Dichtewerte sind als Nettogeschoßflächenzahl (NGFZ) angegeben, das ist der Quotient aus der Summe aller überirdischen Geschoßflächen und der Nettobaulandfläche. Abhängig von der Gebietsgröße beträgt die erzielbare Nettobaulandfläche nach Abzug der notwendigen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen etc. nur etwa 55 bis 70 % des Bruttobaulandes.
Dichteregeln für Neubauentwicklungen in Wohngebieten und Gemischten Baugebieten mit Ausnahme von Betriebsbaugebiet:
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NGFZ |
Regeln und Zielsetzungen |
|---|---|
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unter 1,5 |
Wird bei Neuausweisung und grundlegender Neuentwicklung von Gebieten mit Wohnnutzung nicht mehr angewandt. In diesen Gebieten kann nur ein Basisangebot öffentlicher Leistungen bereitgestellt werden. Bestehende Gebiete dieser Dichte müssen überdurchschnittlich zur Klimaanpassung und zu Nachhaltigkeitszielen beitragen. |
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1,5−2,0 |
Diese Bebauungsdichte gilt als Untergrenze für Neubauentwicklungen in Wien. Besonderer Fokus liegt hier auf Ökologie, Versickerung, Begrünung, Durchlüftung, Hitzereduktion. |
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2,0−2,5 |
Neubauentwicklungen ab dieser Dichte sollen einen urbanen Charakter (Mischnutzung) erreichen, mit belebten Erdgeschoßzonen, Flächen für öffentliche und gemeinnützige Zwecke und sozialer Infrastruktur. Nicht-Wohnflächen müssen nutzungsoffen ausgeführt werden, um für den über Jahrzehnte unvermeidbaren Wandel der Nutzungen geeignet zu sein. Qualitätsvolle öffentliche Räume und Freiräume sowie klimagerechte Planung und Ausführung sind ab dieser Dichtestufe Voraussetzung. |
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über 2,5 |
Im fußläufigen Einzugsbereich von Stationen hochrangiger öffentlicher Verkehrsmittel kann diese höchste Dichtestufe erzielt werden. Höchste Qualitätsanforderungen an den öffentlichen Raum, Vorrang für Fußgänger*innen und Radfahrer*innen, hochwertige Gestaltung der Gebäude und Klimaanpassung sind jedenfalls notwendig und durch qualitätssichernde Verfahren zusätzlich zu den übrigen städtebaulichen Standards zu gewährleisten. In diesen Quartieren sind verschiedene Nutzungen gemischt zu realisieren – die Flächenanteile für Wohnen sollen geringer sein als in Gebieten mit einer NGFZ zwischen 2,0−2,5. |
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Hochhäuser |
Hochhausentwicklungen sind nur beim Vorliegen besonderer städtebaulicher Verhältnisse (z. B. Standorte erhöhter Bedeutung, ÖV-Erreichbarkeit weit über dem Durchschnitt, Lage in einer Vorrangzone für Büro- und Cityfunktionen, Stadtkanten in integrierten Lagen) vorgesehen und gem. den Bestimmungen des Hochhauskonzepts zu beurteilen. |
Die oben genannten Dichteziele sind in einem städtebaulichen Kontext zu beurteilen. Eine differenzierte Gestaltung der Dichte innerhalb eines größeren Gebiets ist möglich, wenn die erforderlichen Qualitäten sowie die Infrastrukturversorgung (Grünraum, Bildungseinrichtungen etc.) gemeinschaftlich sichergestellt und Dichteabweichungen im Gebiet ausgeglichen, durch geeignete Planungsprozesse geklärt und über den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan verankert werden.
Umsetzung des Leitbilds Siedlungsentwicklung
Die konsequente Umsetzung des Leitbilds im Sinne eines Ausbauprogramms soll von den Stellen der Stadt koordiniert vorangetrieben werden, etwa durch die Tätigkeit der Infrastrukturkommission, die Qualitätssicherungsfunktion der Baudirektion und den Qualitätsbeirat für große Stadtentwicklungsgebiete beim wohnfonds_wien. Die Arbeitsprogramme aller projektumsetzenden Abteilungen und Bezirke sind im Sinne der Infrastrukturbereitstellung projektbezogen darauf auszurichten und die erforderlichen Mittel dafür zeitgerecht vorzusehen.
Möglichkeiten der Stadt, erforderlichenfalls aktiv in die Entwicklung einzugreifen, werden umfassend genutzt, etwa durch:
- Priorisierung der Stadterweiterungsgebiete gem. Leitbild Siedlungsentwicklung, in denen bereits eine gemeinsame und rasche Entwicklung durch die maßgeblichen Grundeigentümer*innen sichergestellt und die Bereitschaft zur Herstellung der Rahmenbedingungen für die Umsetzung gegeben ist, z. B. durch eine Entwicklungsgesellschaft, gemeinsame Absichtserklärung
- Priorisierung des Ausbaus öffentlicher Verkehrsmittel und anderer städtischer Infrastruktur in diesen Gebieten, insbesondere zur Sicherstellung der sozialen Infrastruktur gem. den Prinzipien des „Planens für die soziale und gerechte Stadt“
- Fokussierung des Einsatzes öffentlicher Investitionsmittel auf diese Gebiete
- Die erforderliche infrastrukturelle Ausstattung der „weiteren Potenzialgebiete für Wohnen und Arbeiten“ des Leitbilds ist im Wege der Stadtentwicklungskommission anzustoßen, sobald erkennbar wird, dass die Bevölkerungszahl absehbar 2,2 Mio. überschreiten wird
- Einsatz der Vertragsraumordnung zur Verwirklichung der Planungsziele (z. B. privatwirtschaftliche Vereinbarungen zur Vorsorge ausreichender Flächen für den erforderlichen Wohnraum, Gewerbe oder Industrie bzw. der finanziellen Beteiligung an Infrastrukturkosten)
- Einsatz des Instruments Stadtteilentwicklungskonzept (SEK) zur Beschleunigung und Unterstützung liegenschaftsübergreifender Entwicklungen
Anwendung von Stadtteilentwicklungskonzepten (SEK)
In Gebieten, in denen mehrere, potenziell funktional zusammenhängende Entwicklungen sowohl in der Stadterweiterung als auch in der Bestandsstadt absehbar sind, wird ein Stadtteilentwicklungskonzept erstellt, welches übergeordnete raumplanerische Fragestellungen und Umsetzungsszenarien mit einem Planungshorizont von 10 bis 20 Jahren behandelt. Es vertieft und konkretisiert dabei die Bestimmungen des Stadtentwicklungsplans auf lokaler Ebene.
Das Instrument Stadtteilentwicklungskonzept ist auch mit dem Ziel der Weiterentwicklung von Bestandsgebieten einzusetzen, in welchen potenziell große Transformationspotenziale zu erwarten sind (z. B. Gebiete mit eingeschoßiger Bebauung, großflächige Parkplätze, mittelfristig nicht mehr benötigte überdimensionierte Straßeninfrastruktur, Grundstücke mit einem geringen Bebauungsgrad) und eine hohe ÖV-Erschließungsqualität vorhanden oder herstellbar ist. Bei der Abgrenzung von SEK-Gebieten sollen nahe gelegene Stadtentwicklungs- und Stadterneuerungsgebiete (u. a. WieNeu+, WieNeu) miteinbezogen werden, um wichtige Synergieeffekte in der Bearbeitung bzw. Entwicklung nutzen zu können.
Infrastruktur für klimafitte Stadtviertel und Projekte
Bei allen Neuentwicklungen ab 50.000 m2 Brutto-Grundfläche (BGF) ist die technische Infrastruktur von den Projektentwickler*innen mit den zuständigen Dienststellen abzustimmen. Das beinhaltet zumindest Angaben zu Abfall- und Kreislaufwirtschaft, Regenwasserbewirtschaftung, frühzeitige Herstellung von Grünräumen (Frühes Grün), die Inhalte des Stadtteil-Energiekonzepts und Aussagen zur Bodeninanspruchnahme.
Analyse und Optimierung der mikroklimatischen Situation
- Bei Planungen sind in Abhängigkeit von den Aussagen der Stadtklimaanalyse bei Bedarf vertiefende Untersuchungen durchzuführen und frühzeitig Maßnahmen zur Verbesserung der mikroklimatischen Situation vor Ort im privaten, halböffentlichen und öffentlichen Raum zu erarbeiten. Eine systematische Vorgehensweise dafür wird mittels der Maßnahme „Durchführung stadtklimatologischer Detailanalysen“ entwickelt.
- In überwärmten Gebieten werden im Neubaufall Maßnahmen vorgesehen, die negativen Auswirkungen der Bauführung entgegenwirken.
- Weiters sind die Auswirkungen auf Frisch- und Kaltluftentstehungsgebiete, Luftleitbahnen und Kaltluftabflussbahnen zu berücksichtigen. Nachteilige Veränderungen aufgrund gewichtiger öffentlicher Interessen sind gegenüber den politischen Gremien zu begründen.
Baumbestand und Bauwerksbegrünung
Dem Schutz erhaltenswerter Bäume wird in Planungsprozessen höchste Bedeutung zugemessen. Bei Änderungen bzw. Neufestlegungen von Bebauungsplänen wird mit dem Mittel der Festlegung gärtnerisch auszugestaltender Flächen und anderen Festlegungen sowohl auf den Baumbestand als auch auf geeignete neue Baumstandorte (unter Berücksichtigung örtlicher Gegebenheiten) Rücksicht genommen, um das Ziel eines verbesserten Mikroklimas, höherer Beschattung und Verdunstung zu erreichen. Dach- und Fassadenbegrünungen sollen bei Neubauten und umfangreichen Sanierungsprojekten in hohem Ausmaß vorgeschrieben werden. Eine Weiterentwicklung der rechtlichen Grundlagen wird im Sinne dieses Ziels geprüft.
Was uns sonst noch anleitet
MANAGEMENTPLAN UNESCO-WELTERBE – HISTORISCHES ZENTRUM VON WIEN
Der Managementplan für das UNESCO-Welterbe Wien zielt darauf ab, das historische Erbe zu bewahren, aber gleichzeitig Entwicklungen zu ermöglichen, die eine Anpassung an aktuelle und zukünftige Bedürfnisse gewährleisten. Er umfasst Aussagen zu baulichen Beschränkungen, Denkmalschutz und Sanierung sowie zur Zusammenarbeit mit der lokalen Bevölkerung, städtischen Behörden und internationalen Expert*innen.