StR Ludwig: Reform des Mietrechtsgesetzes dringend notwendig

MRG sollte Schutzgesetz für MieterInnen sein - Regelungslücken und Intransparenz gehören beseitigt

Aufgrund von Regelungslücken im Mietrechtsgesetz und insbesondere der mangelnden Transparenz im Richtwertsystem steigen österreichweit auf dem privaten Wohnungsmarkt die Mietpreise weiter an.

"Das Mietrechtsgesetz muss wieder zu einem Schutzgesetz für die Mieterinnen und Mieter mit eindeutigen Regelungen werden. Daher ist eine umfassende Reform des Mietrechtgesetzes dringend notwendig. Es sollte Rechtssicherheit für Mieterinnen und Mieter bieten, transparent und fair gestaltet sein", so Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig Bezug nehmend auf die heute von der Arbeiterkammer präsentierten Studien.

Die derzeit geltende Rechtslage führe dazu, dass immer weniger Mietverhältnisse in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. Dadurch würden immer mehr Wohnungen dem Schutzbereich des MRG ganz oder teilweise entzogen, so Ludwig.

"Die Bürgerinnen und Bürger haben Anspruch auf klare gesetzliche Regelungen. Hier herrscht dringender Handlungsbedarf, um soziale Ausgewogenheit herzustellen. Das MRG sollte langfristig auf sämtliche Mietverhältnisse ausgedehnt werden ohne den Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes WGG zu schmälern", bekräftigt Stadtrat Ludwig seine bereits gestellten Forderungen an den Bundegesetzgeber.

Ausnahmebestimmungen für Dachgeschoßausbauten und Zubauten führten zu neuen Formen von "Mischhäusern" im Altbestand. So gilt etwa der Begriff der Betriebskosten im MRG nicht für MieterInnen von Dachgeschoßausbauten, für alle anderen, die im selben Haus wohnen, hingegen schon. Für Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG sollte dieses wenigstens in Bezug auf Betriebskosten und vermieterseitige Erhaltungsverpflichtungen gelten. Mietverhältnisse über "Ein- und Zweiobjekthäuser", für die das MRG derzeit nicht gilt, sollten hinsichtlich des Kündigungsschutzes und der Befristungsbestimmungen wieder dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen.

Wiens Forderungen an den Bundesgesetzgeber

Wohnbaustadtrat Michael Ludwig fordert vom Bundesgesetzgeber:

• Wohnkosten begrenzen durch Deckelung der Zuschläge mit 25 %
• Befristete Mietverträge sind weitgehend einzuschränken
• Gleiche Mietpreise für neue HauptmieterInnen geförderter Eigentumswohnungen
• Gleiche Rechte für HauptmieterInnen von WohnungseigentümerInnen

Begrenzung der Wohnkosten mit drei Maßnahmen

"Die für ein Mietverhältnis relevanten Zu- und Abschläge müssen derzeit im Mietvertrag weder angeführt noch begründet werden. Die Errechnung der Richtwertmiete ist daher nicht transparent. Wohnbaustadtrat Michael Ludwig tritt für folgende Maßnahmen zur Begrenzung der Wohnkosten ein:

• Verpflichtende Angabe von Zu- und Abschlägen im Mietvertrag
• Deckelung der Summe der Zu- und Abschläge auf max. 25 % vom Richtwert
• Fairness durch Abschaffung des Lagezuschlags in der derzeitigen Form

Berechnungsbeispiele für Netto-Richtwertmieten bei max. 25% Zuschlägen pro m2:

• Kategorie A-Wohnung: Richtwert: Euro 5,16/m2 + max. 1,29 Euro Zuschlag = 6,45 Euro netto/m2
• Kategorie B-Wohnung: Richtwert: Euro 3,87/m2 + max. 0,97 Euro Zuschlag = 4,84 Euro netto/m2
• Kategorie C-Wohnung: Richtwert: Euro 2,58/m2 + max. 0,65 Euro Zuschlag = 3,23 Euro netto/m2

Befristete Mietverträge sind weitgehend einzuschränken

Etwa 55 Prozent aller privaten Neuvermietungen sind befristet, die durchschnittliche Befristungsdauer liegt unter fünf Jahren. Der Befristungsabschlag von 25 Prozent kommt nicht zum Tragen. "Da sich die Befristung von Mietverträgen in der Praxis keineswegs mietzinsmindernd auswirkt, soll nur bei Vorliegen bestimmter Gründe - etwa bei Eigenbedarf - eine Befristungsmöglichkeit vorgesehen werden" fordert Ludwig. der in diesem Zusammenhang auf entsprechende Regelungen in der Bundesrepublik Deutschland verweist.

Gleiche Mietpreise für neue HauptmieterInnen geförderter Eigentumswohnungen

Gefördert errichtete Wohnungen, die von den Wohnbauträgern zunächst an die bisherigen MieterInnen verkauft werden, fallen derzeit bei einer späteren Vermietung durch den/die nunmehrige/n WohnungseigentümerIn nicht mehr unter das WGG. Diese fallen nur mehr in den Teilanwendungsbereich des MRG und bieten Kündigungs-allerdings keinen Preisschutz.

"Mieterinnen und Mieter von Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern in gefördert errichteten Wohnhäusern sollen nicht mehr als die kostendeckende Miete zahlen, die auch bei allen zur Anwendung kommt, die direkt vom Bauträger mieten. Das wäre ein wichtiger Beitrag zur Begrenzung der Wohnkosten, zum Erhalt von kostengünstigem Wohnraum, der mit Wohnbauförderungsmitteln errichtet wurde, sowie ein wesentliches Instrument gegen Spekulation", hält Ludwig fest.

Gleiche Rechte für HauptmieterInnen von WohnungseigentümerInnen

Wer sich in einer Wohnung einmietet, die einem/einer WohnungseigentümerIn gehört, kann seine Rechte seit 2002 nicht mehr in vollem Umfang wahrnehmen. Er/Sie ist MieterIn zweiter Klasse. Ansprüche, die sich auf allgemeine Teile des Hauses beziehen, z.B. Erhaltungsarbeiten am Dach oder an den Außenfenstern, können MieterInnen nach geltender Judikatur nicht durchsetzen. Für die Durchführung derartiger Arbeiten ist die EigentümerInnengemeinschaft des Hauses und nicht der/die einzelne WohnungseigentümerIn als alleinige/r VertragspartnerIn zuständig.

"Mit der vorgeschlagenen Änderung können sämtliche mietrechtlichen Ansprüche, die wohnungseigentumsrechtlich von der Eigentümergemeinschaft zu erfüllen sind, von der Mieterin, dem Mieter - ungeachtet des Zeitpunktes des Vertragsabschlusses - durchgesetzt werden", erklärt der Wiener Wohnbaustadtrat.

Stadt Wien in ihrem Einflussbereich beispielhaft

Die Wohnbauförderung und ihre Rückflüsse werden in Wien ausschließlich für die Bereiche Neubau, Sanierung und Subjektförderung, also die direkte finanzielle Unterstützung von Mieterinnen und Mietern, eingesetzt. Eine Zweckbindung der Wohnbauförderung wäre für Wien nicht relevant, stellt Ludwig fest: "Die Stadt stellt deutlich mehr Geld an Wohnbauförderung zur Verfügung, als sie über den früheren Finanzausgleich in Höhe von rund 400 Millionen bekommen hat. Allein für heuer beträgt das Budget 557,01 Millionen Euro."

Desweiteren hält der Wohnbaustadtrat fest: "Im geförderten Wiener Wohnbau oder im stadteigenen Bereich der Gemeindewohnungen gibt es keine Maklergebühren, keine Lagezuschläge und auch keinen Wiedervermietungseffekt, der die Mieten nach oben schnellen lässt." Die hohe Anzahl geförderter Wohnungen - 220.000 Gemeindewohnungen und mehr als 200.000 gefördert errichtete - sowie die umfassenden Investitionen im Bereich der Wohnhaussanierung - rd. 200 Millionen Euro jährlich - wirken damit preisdämpfend auf den gesamten Wiener Wohnungsmarkt. Daneben wurde mit Beginn 2012 in Wien bei gefördert sanierten Wohnungen eine

Kostentragungsregelung bei den Maklergebühren eingeführt. "Wenn private Hausbesitzerinnen und -besitzer Makler für die Vermietung gefördert sanierter Wohnungen einschalten, so dürfen den Mieterinnen und Mieter keine Provisionen in Rechnung gestellt werden", erklärt Ludwig.

Richtwertmieten online oder bei den Servicestellen der Stadt überprüfen

Mit dem Wiener Mietenrechner kann die Höhe des gesetzlich geregelten Richtwertmietzinses kostenlos überprüft werden - sowohl vor Abschluss eines Mietvertrages als auch bei bestehenden Mietverhältnissen. Eventuelle Ansprüche können drei Jahre rückwirkend geltend gemacht werden. Zur Ermittlung werden lediglich Angaben zu Adresse, Wohnungsgröße und Ausstattungsmerkmale - etwa Aufzug, Kellerabteil, Balkon, Terrasse etc. - benötigt. Das Servicetool, das von der MA 25 (Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser) zur Verfügung gestellt wird, ist unter www.mietenrechner.wien.at abrufbar.

"Wir bieten den Wienerinnen und Wienern damit die Möglichkeit der Überprüfung, die derzeit durch die gegebenen Regelungslücken in der Bundesgesetzgebung und die einhergehende Intransparenz sonst nicht möglich wäre", stellt Ludwig klar.

Kostenlose Überprüfungen sind außerdem auch bei der Mieterhilfe und über das Mieterhilfe-Telefon unter der Nummer 01/4000-25900 möglich. Mit der Schlichtungsstelle der MA 50 steht zudem eine weitere unabhängige Service- und Beratungsstelle zur Durchsetzung der Rechte von MieterInnen und VermieterInnen, zum Beispiel im Bereich der Mietzinsüberprüfungen, zur Verfügung.

Rückfragehinweis für Medien