Karte über maximal mögliche Lagezuschläge

Lagezuschlagskarte mit maximal möglichen Grundkostenanteilen für Wien - Stand April 2019

Aktuelle Lagezuschlagskarte (Großansicht: 2 MB PDF)

Auf der Lagezuschlagskarte der Abteilung Technische Stadterneuerung (MA 25) sind die unterschiedlichen maximal möglichen Lagezuschläge in Wien farblich dargestellt. Bei einer durchschnittlichen Lage ist ein Lagezuschlag nicht zulässig. Was eine durchschnittliche Lage ist, wird nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens beurteilt, wobei eine Lage mit einem Gebäudebestand, der überwiegend in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und zum Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine Wohnungen der Kategorie D aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen ist.

Zoneneinteilung zur Ermittlung der Durchschnittslage

Die Herangehensweise zur allgemeine Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens bezüglich einer "Durchschnittslage" wurde in der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes zur Zahl 5 OB74/17v neu definiert. Die bisher gängige Praxis zur Ermittlung der Durchschnittslage, mit einem Abstellen einzig auf den Wert des Grundkostenanteils, wurde als nicht gesetzeskonform angesehen.

Zoneneinteilung für die Lagezuschlagskarte

Zoneneinteilung für die Lagezuschlagskarte (Großansicht: 1 MB PDF)

Nach Auffassung des 5. Senates ist es entscheidend festzustellen, welcher Bereich nach der Beurteilung des Wohnungsmarkts ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellt. Der weiteren Argumentation folgend ist das Wiener Stadtgebiet in Zonen aufzuteilen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen.

Aus Sicht der Stadt Wien konnte dem entsprochen werden, indem das Stadtgebiet auf Grund der baulichen Dichte in 3 Zonen eingeteilt wurde. Die Einteilung der Zonen erfolgte in eine mit dichter, in eine mit mittlerer und eine mit lockerer Bebauung.

In jeder dieser Zonen wurden 6 gleich gewichtete Merkmale berücksichtigt:

  1. öffentlicher Verkehr,
  2. Bildung,
  3. ärztliche Versorgung inkl. Apotheken,
  4. Geschäftslokale
  5. Grünraum
  6. Grundkostenanteil

Aus Sicht der Stadt Wien sind dies die Bestandteile, die eine Bewertung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens widerspiegeln. Um zu einer Durchschnittlichkeit zu gelangen, wurde jedes der Kriterien 1. bis 5. je Adresse mit 0 beziehungsweise 1 bewertet, wobei eine Erreichbarkeit innerhalb eines Radius von 350 Metern zugrunde gelegt wurde.

Um eine Ermittlung der durchschnittlichen Wohnumgebungen zu ermöglichen, wurden diese Bewertungen auf Zählgebiete zusammengefasst und unter Berücksichtigung der Grundkostenanteile ein Mittelwert gebildet. Durch diese Methodik entstanden Teilungen in jeder Zone, wobei nur in Lagen, die einen besseren Wert als den Mittelwert aufweisen, Lagezuschläge zur Anwendung kommen können.

Datengrundlage

Als Datengrundlage dienen magistratsinterne Erfahrungswerte und Datenquellen. Eine Gliederung erfolgt nach den jeweiligen Zählsprengeln. Auf dieser Basis können die unterschiedlichen Lagen von Expertinnen und Experten differenziert werden. Sollte jedoch jemand mit den festgelegten Grundkostenanteilen und dem damit verbundenen maximalen Lagezuschlag nicht einverstanden sein, steht es jedem frei, ein Gutachten eines Sachverständigen zur Ermittlung des Lagezuschlages für die betreffende Liegenschaft erstellen zu lassen.

Aktueller Richtwert für Wien

Rechtliche Grundlage ist das Richtwertgesetz (RichtWG). Die aktuell gültigen Richtwerte werden vom Bundesministerium für Justiz abhängig vom Verbraucherpreisindex (VPI) bekannt gegeben. Der derzeitig gültige Richtwert für das Bundesland Wien beträgt 5,81 Euro (ab 1. April 2019).

Richtwertgesetz (RichtWG): Artikel IX im Bundesgesetzblatt Nummer 800/1993 (3 MB PDF)

Werte des maximal möglichen Lagezuschlags

  • Kein Lagezuschlag
    • Teile des 2., 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 10., 11., 12., 13., 14., 15., 16., 17., 18., 19., 20., 21., 22., und 23. Bezirks
  • 0,66 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche
    • Teile des 10., 11., 12., 21., 22. und 23. Bezirks
  • 1,49 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche
    • Teile des 2., 3., 12., 14., 15., 16., 20., 21., 22. und 23. Bezirks
  • 2,48 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche
    • Teile des 2., 5., 13., 14., 16., 17., 19., 22. und 23. Bezirks
  • 3,63 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche
    • Teile des 2., 3., 4., 5., 6., 9., 13., 18., und 19. Bezirks
  • 4,62 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche
    • Teile des 3., 4., 6., 7., 8. und 9. Bezirks
  • 12,21 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche
    • 1. Bezirk

Service zur Lagezuschlagsberechnung

Online-Auskunft Lagezuschlag für Wohnungs-Standorte in Wien

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