Zeichensprache: Bebauungsplan

Von den Fluchtlinien zu den Bauklassen

Grafik, die Bauklasse drei, Baufluchtlinie, Baulinie und Straßenfluchtlinie veranschaulicht

In den Bebauungsplänen wird festgelegt, ob beziehungsweise in welcher Weise die von den Flächenwidmungsplänen erfassten Grundflächen in Zukunft bebaut werden dürfen. Bestehende und bewilligte Bauten sind von neuen Bebauungsbestimmungen erst dann betroffen, wenn wesentliche Änderungen am Bestand vorgenommen werden sollen.


Nach § 5 der Bauordnung für Wien müssen Bebauungspläne neben der Darstellung der Flächenwidmung folgende Inhalte aufweisen:

  • Fluchtlinien
  • Bauklassen
  • Bauweisen
  • Höhenlage und Querschnitt von Verkehrsflächen

Fluchtlinien

Eine Fluchtlinie bildet die Abgrenzung von öffentlichen Verkehrsflächen oder die Grenze zwischen Gebieten mit verschiedenen Flächenwidmungen beziehungsweise Bebauungsbestimmungen. Die wichtigsten Fluchtlinien sind:

  • Baulinien
  • Baufluchtlinien
  • Straßenfluchtlinien

Bauklassen

Die Bauklassen geben den Rahmen vor, in dem sich die zulässige Gebäudehöhe im Wohngebiet und im gemischten Baugebiet bewegen darf. Die Gebäudehöhe wird zwischen der Schnittlinie der Außenwand mit der Dachoberfläche und dem angrenzenden Gelände gemessen.

Zulässige Bauhöhen: Bauklasse 1: mindestens 2,5 Meter, höchstens 9 Meter; Bauklasse 2: mindestens 2,5 Meter, höchstens 12 Meter; Bauklasse 3: mindestens 9 Meter, höchstens 16 Meter; Bauklasse 4: mindestens 12 Meter, höchstens 21 Meter; Bauklasse 5: mindestens 16 Meter, höchstens 26 Meter; Bauklasse 6: mindestens 26 Meter

Von den Bauweisen zu den Schutzzonen

Die Bauweisen regeln in Zusammenhang mit den Fluchtlinien, wie die Gebäude auf den Grundstücken angeordnet werden müssen. Im Bebauungsplan können unter anderem folgende Bauweisen festgesetzt werden:

Zeichen

Erklärung

rotes o

offene Bauweise

rotes gk

gekuppelte Bauweise

rotes g

geschlossene Bauweise

offene, gekuppelte oder geschlossene Bauweise
Grafik, die zusätzliche Bebauungsbestimmungen erläutert: 60%, EKZ, 5,5 Meter, BB, g, ÖZ

Darüber hinaus können nach § 5, Absatz 4 der Bauordnung für Wien zusätzliche Bebauungsbestimmungen festgelegt werden. Die häufigsten sind:


Zeichen

Erklärung

100 Quadratmeter oder 20 Prozent

Beschränkung der bebaubaren Fläche eines Bauplatzes

14 Meter

Beschränkung der Gebäudehöhe

Ekz

Einkaufszentren dürfen nur auf den dafür ausgewiesenen Flächen errichtet werden.

ÖZ

Grundflächen für öffentliche Zwecke; Hier ist eine Enteignung möglich.

Str

Strukturen sind als Alternativen zur Festsetzung von Bauklassen und Bauweisen zu sehen, zum Beispiel für Verkehrsknotenpunkte, Schulzentren und ähnliches.

G

Gärtnerisch zu gestaltende Grundstücksflächen

BB

Besondere Bestimmungen sind im Allgemeinen Festlegungen, die im Textteil des Bebauungsplanes genau erklärt sind.

Erhaltungswürdige Gebiete können zur Schutzzone erklärt werden: Schutzzonenmodell Wien.

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Stadtteilplanung und Flächennutzung (Magistratsabteilung 21)
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