7.3 Rechtssicherheit: Verteilung der Bevölkerung über die Segmente des Wohnungsmarkts

In diesem Abschnitt wird untersucht, wie sich die Wiener Bevölkerung innerhalb der Segmente des Wiener Wohnungsmarktes verteilt. Wer besitzt eine Eigentumswohnung oder ein Haus, wer ist auf den privaten Wohnungsmarkt angewiesen, und wer wohnt im gemeinnützigen Wohnbau oder in Gemeindewohnungen der Stadt Wien? Diese Verteilung kann Hinweise auf die sozioökonomische Situation der betreffenden Gruppen geben. Ebenso spielen die Dauer des Aufenthalts und rechtliche Zugangsmöglichkeiten eine bedeutende Rolle.

Neu nach Wien ziehende Personen sind zunächst auf den privaten Wohnungsmarkt angewiesen.

Die Wiener Bevölkerung mit Migrationshintergrund wohnt zu einem überdurchschnittlich hohen Anteil in privaten Mietwohnungen. Besonders stark trifft dies auf jene Personen zu, die ihre Ausbildung noch im Ausland abgeschlossen haben und erst danach nach Wien gezogen sind.

Während nur rund 26 % der Wiener Bevölkerung ohne Migrationshintergrund in privater Miete lebten, lag der Anteil bei der in Drittstaaten ausgebildeten Bevölkerung bei 44 % und bei den in EU/EFTA-Staaten ausgebildeten WienerInnen sogar bei 59 %. Auch bei der in Österreich ausgebildeten Bevölkerung mit Migrationshintergrund war der Anteil der Personen in privater Miete überdurchschnittlich hoch (43 % bei Personen mit EU/EFTA-Migrationshintergrund sowie 33 % bei der Bevölkerung mit Migrationshintergrund aus Drittstaaten). Die in privater Miete wohnende Bevölkerung ohne Migrationshintergrund verfügte zu mehr als zwei Dritteln über unbefristete Verträge, während bei den anderen Bevölkerungsteilen teilweise bis zur Hälfte der privaten Mieten befristet waren (Abb. 1).

WienerInnen mit Migrationshintergrund wohnen seltener im Eigentum und im gemeinnützigen Wohnbau.

Dass jemand im Haushalt Eigentümer der Wohnung oder des ganzen Hauses war, traf bei 27 % der Bevölkerung ohne Migrationshintergrund zu. Bei der Bevölkerung mit Bildung aus Österreich und EU/EFTA-Migrationshintergrund lag der Anteil bei 19 % und bei allen anderen Teilen der Wiener Bevölkerung jeweils zwischen 10 % und 13 %. Im gemeinnützigen Wohnbau lebten zwar 24 % der Bevölkerung ohne Migrationshintergrund, aber nur 18 % beziehungsweise 16 % jener mit Bildung aus Österreich und Migrationshintergrund sowie jeweils nur 13 % der Personen mit Bildung aus dem Ausland.

Gemeindewohnungen sind eine wichtige Wohnform für aus Drittstaaten zugewanderte WienerInnen und deren Kinder.

In Wohnungen der Gemeinde zeigt sich eine andere Verteilung der Bevölkerung: Hier lebten in der Periode 2016 – 19 rund 21 % der Wiener Bevölkerung ohne Migrationshintergrund, 18 % jener mit Bildung aus Österreich und EU/EFTA-Migrationshintergrund sowie 12 % jener mit Bildung aus einem EU/EFTA-Staat. Deutlich höher lag der Anteil der BewohnerInnen von Gemeindewohnungen innerhalb der Bevölkerung mit Bildung aus Österreich und Migrationshintergrund aus Drittstaaten (38 %) sowie bei den WienerInnen mit Bildung aus Drittstaaten (30 %). In anderen Rechtsverhältnissen lebten jeweils 2 % oder 3 % jedes Bevölkerungsteils. Dabei handelt es sich um mehr oder minder unentgeltliche Wohnformen.

Mit Abbildung 2 wird nun die Perspektive gewechselt und der Migrationsbezug der WienerInnen in einzelnen Wohnsegmenten betrachtet.

Die Hälfte der in Gemeindewohnungen & unbefristeter privater Miete lebenden Menschen hat Migrationsbezug – so wie die Wiener Bevölkerung insgesamt

Mehr als die Hälfte der in privater Miete sowie in Gemeindewohnungen wohnenden WienerInnen hat Migrationsbezug.

Im Eigentum wohnen vor allem WienerInnen ohne Migrationshintergrund: 82 % der BewohnerInnen von im Eigentum des Haushalts befindlichen Häusern sowie 68 % der BewohnerInnen von Eigentumswohnungen in Wien haben keinen Migrationshintergrund. Im Gegensatz dazu hat die Mehrheit der Bevölkerung in privaten Mietverhältnissen Migrationsbezug: Von den Personen in unbefristeten, privaten Mietverhältnissen waren 48 % in Österreich ausgebildet und hatten keinen Migrationshintergrund, und bei den befristeten, privaten Mietverhältnissen lag ihr Anteil mit nur 34 % nochmals niedriger.

Die Zusammensetzung der BewohnerInnenschaft des gemeinnützigen Wohnbaus hatte zuletzt eine ausgesprochene Ähnlichkeit mit jener der Eigentumswohnungen. Rund 66 % der BewohnerInnenschaft hatte keinen Migrationshintergrund, 6 % Bildung aus Österreich und Migrationshintergrund aus Staaten der EU/EFTA, 7 % Bildung aus EU/EFTA-Staaten, 12 % Bildung aus Österreich und Migrationshintergrund aus Drittstaaten sowie etwa 10 % Bildung aus Drittstaaten.

In den Wohnungen der Gemeinde Wien hatten 49 % der BewohnerInnen keinen Migrationshintergrund. Jeweils 5 % der BewohnerInnen hatten entweder Bildung aus EU/EFTA-Staaten oder Bildung aus Österreich und Migrationshintergrund aus der EU oder EFTA. 23 % waren in Österreich ausgebildet und hatten Migrationshintergrund aus Drittstaaten, 18 % hatten ihre höchste Bildung in Drittstaaten abgeschlossen und waren danach nach Wien zugezogen.

Das Wohnsegment der befristeten privaten Miete ist in den vergangenen Jahren am stärksten gewachsen.

In absoluten Zahlen betrachtet hat die Zahl der WienerInnen im Hauseigentum in den vergangenen Jahren stagniert, während jene in Eigentumswohnungen im Wesentlichen kontinuierlich zugenommen hat. An der Zunahme waren alle fünf Bevölkerungsteile mehr oder minder proportional beteiligt.

Die Bevölkerung in privaten, unbefristeten Mietverhältnissen hat sich nach einem Rückgang bis zur Periode 2013 – 16 mittlerweile bei etwa 380.000 Personen stabilisiert. Der Anteil der Bevölkerung ohne Migrationshintergrund nimmt aber weiter ab und sank zuletzt auf unter 50 %. In den letzten Perioden zugenommen hat der Anzahl wie dem Anteil nach vor allem die Bevölkerung mit Bildung aus EU/EFTA-Staaten.

Verteilung der Bevölkerung über die Segmente des Wiener Wohnungsmarkts

Im Gegenzug zum Rückgang bei den unbefristeten privaten Mieten nahm die Bevölkerung in befristeten privaten Mietverhältnissen seit der ersten Berichtsperiode 2007 – 10 stark zu. Ihre Zahl stieg insgesamt von etwa 110.000 auf etwa 240.000 Personen, wobei alle fünf Bevölkerungsteile betroffen waren.

Die Wiener Bevölkerung im gemeinnützigen Wohnbau nahm in den letzten vier Perioden nur mehr langsam zu und lag zuletzt bei rund 357.000 Personen. Am vorangegangenen Zuwachs hatten alle fünf Bevölkerungsteile partizipiert. Dabei sank der Anteil der Bevölkerung ohne Migrationshintergrund von 74 % auf zuletzt 66 %, während der Anteil der Personen mit Bildung oder Eltern aus EU/EFTA-Staaten von insgesamt 9 % auf 13 % und jener der Personen mit Bildung oder Eltern aus Drittstaaten von insgesamt 17 % auf 22 % stieg.

Die Bevölkerung in Wohnungen der Gemeinde erreichte in der Periode 2014 – 17 einen Höhepunkt von fast 450.000, sank zuletzt aber wieder leicht auf 436.000 Personen. Der Anteil der Bevölkerung ohne Migrationshintergrund sank in der Berichtszeitspanne des Integrationsmonitorings von 62 % auf zuletzt 49 %, der Anteil der Personen mit Bildung oder Eltern aus EU/EFTA-Staaten stieg von 6 % auf 10 % und jener der Personen mit Bildung oder Eltern aus Drittstaaten von 31 % auf 41 % (Abb. 3).

Die Verteilung in den Wohnsegmenten deutet auf einen zentralen Aspekt des Wohnens hin – die Leistbarkeit. Da die Größe der Wohnung und die Mietkosten pro Quadratmeter letztlich davon abhängig sind, wie viel man in der Lage ist, pro Kopf für eine Wohnung auszugeben, werden die Themen Leistbarkeit und Geräumigkeit im folgenden Abschnitt gemeinsam betrachtet.