Grundabteilungen - Grundstückstechnische Sachverständige (MA 64)

Definition

In Wien sind bis auf wenige Ausnahmen (zum Beispiel Liegenschaften im Besitz von Eisenbahnbetreibern) sämtliche Liegenschaften im Grundbuch verzeichnet. Das Grundbuch wird in sich mehrstufig unterteilt und besteht aus

  • Katastralgemeinden (KG), zum Beispiel KG Neulerchenfeld als Teil des 16. Wiener Gemeindebezirks, unterteilt in
  • Einlagezahlen (EZ), die aus
  • Grundstücken (Gst.) bestehen.

Von einer Grundabteilung spricht man, wenn der Bestand einer Liegenschaft (wie sie in der EZ registriert wurde) geändert werden soll, indem etwa

  • die Liegenschaft (das Grundstück) in mehrere aufgeteilt oder
  • mehrere Liegenschaften (Grundstücke) in eine (in ein Grundstück) Liegenschaft zusammengelegt werden sollen, oder
  • ein Teil der Liegenschaft (Teil eines Grundstücks) in eine andere EZ gelegt ("abgeschrieben") werden soll.

Bewilligungs- oder Anzeigepflicht

Grundabteilungen müssen vom Magistrat bewilligt oder diesem angezeigt werden.

Ist eine Grundabteilung erforderlich, so ist deren Bewilligung auch die Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung für Neu-, Zu- und Umbauten sowie fundierte Einfriedungen.

Soll auf einer Grundfläche im Bauland (ohne Gartensiedlungsgebiet), im Gartensiedlungsgebiet oder im Kleingartengebiet gebaut werden, muss diese Grundfläche, vorher ausdrücklich als Bauplatz, Baulos oder Kleingarten bewilligt werden. Wenn keine Grundabteilung erforderlich ist, ist diese Bewilligung von der Baubehörde gleichzeitig mit der Baubewilligung zu erteilen.

Zweck dieser Verfahren ist es, dass Grundflächen, auf denen gebaut werden soll, so gestaltet werden, dass bauordnungswidrige Zustände von vornherein verhindert werden.

Grundabteilungsverfahren

Im Grundabteilungsverfahren werden die von den Ingenieurkonsulentinnen und -konsulenten für Vermessungswesen (Geometer) erstellten Teilungspläne zur Begutachtung vorgelegt. Die MA 64 überprüft anhand dieser Teilungspläne, ob die Bestimmungen der Bauordnung (wie zum Beispiel Bebaubarkeit, Aufschließung der Bauplätze, Grundabtretungsverpflichtungen) eingehalten werden.

Bestimmungen der Bauordnung - Auszüge

Als Überblick werden einige der Bestimmungen in der Folge kurz erklärt. Die vollständigen Bestimmungen sind in der Bauordnung für Wien in den angegebenen Paragraphen zu finden.

Bebaubarkeit und Aufschließung - § 16 Bauordnung und § 5 Wiener Kleingartengesetz

Bauplätze, Baulose und Kleingärten müssen eine solche Gestalt und Größe aufweisen, dass sie entsprechend den Bestimmungen des Bebauungsplanes selbständig bebaubar sind. Der Bebauungsplan stellt unter anderem dar, wo und in welcher Breite Verkehrsflächen vorgesehen sind und ob beziehungsweise in welcher Weise Grundflächen bebaut werden dürfen.

Bauplätze müssen unmittelbar an eine vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche angrenzen. Baulose und Kleingärten können auch über Aufschließungswege mit einer vorgesehenen Verkehrsfläche verbunden werden. Diese Aufschließungswege werden nicht in das öffentliche Gut abgeschrieben. Sie verbleiben in der Regel in der Einlage der Baulose beziehungsweise der Kleingärten.

Darüber hinaus dürfen Bauplätze und Baulose auch durch eine so genannte Fahne mit der Verkehrsfläche beziehungsweise einem Aufschließungsweg verbunden werden. Dazu darf der Bebauungsplan die Bebauung der als Fahne vorgesehenen Grundfläche nicht zwingend vorschreiben (zum Beispiel bei geschlossener Bauweise). Die Fahne ist ein Teil des Bauplatzes oder Bauloses. Sie muss mindestens drei Meter breit sein.

Angrenzende Grundflächen, die selbständig nicht bebaubar sind, muss die Antragsstellerin oder der Antragsteller eines Grundabteilungsverfahrens (wenn möglich) in seinen Bauplatz, in sein Baulos oder in seinen Kleingarten einbeziehen. Sollen solche Flächen erst in einen künftig zu schaffenden Bauplatz (Baulos, Kleingarten) einbezogen werden, wird für diesen "Bauplatzteil" ("Baulosteil", "Kleingartenteil") ein Bauverbot ausgesprochen.

Grundabtretungsverpflichtung - §§ 17 und 18 Bauordnung

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften sind bei der Schaffung von Bauplätzen, Baulosen, Kleingärten und Trennstücken verpflichtet, Grundflächen für die im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsflächen zur Verfügung zu stellen. Diese Flächen sind in das öffentliche Gut zu übertragen. Bei erstmaliger Bauplatzschaffung sind die Anrainerinnen und Anrainer verpflichtet, diese Flächen unentgeltlich (kostenlos) abzutreten. Auch die Eigentümerinnen und Eigentümer bereits genehmigter Bauplätze müssen die Flächen für neue Verkehrsflächen unentgeltlich abtreten. Erst wenn die abzutretenden Grundflächen mehr als 30 Prozent der Bauplatzgröße ausmachen, bekommen die Grundeigentümerinnen und -eigentümer für das darüber hinaus gehende Ausmaß eine Entschädigung. Wenn die abzutretenden Grundflächen im Eigentum einer oder eines Dritten stehen, kann die Abtretungsverpflichtung auch durch die Entrichtung einer Geldleistung an die Gemeinde erfüllt werden. Die Höhe der Geldleistung ergibt sich aus dem vollen Grundwert sowie einem angemessenen Beitrag zu den Kosten, die der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen.

Die unentgeltlich abgetretenen Grundflächen sind über Auftrag der Baubehörde in der festgesetzten Höhenlage an die Gemeinde zu übergeben. Dabei kann die oder der Verpflichtete verlangen, dass die Gemeinde die Höhenlage auf seine Kosten herstellt.

Kostenersatz - § 50 Bauordnung

Wenn die Gemeinde zum Zweck des Straßenausbaues Grundflächen erworben hat, die nun von einem Anrainer unentgeltlich abzutreten wären, so ist dieser verpflichtet, der Gemeinde die Kosten für den Erwerb und die Freimachung dieser Flächen sowie für die Herstellung der Höhenlage zu ersetzen.

Anbaureife - § 19 (1) c – f und 19 (2) b Bauordnung

Die Anbaureife ist in der Regel gegeben, wenn die Verkehrsfläche befestigt und in ihr ein Straßenkanal und eine Trinkwasserleitung verlegt worden sind. Ist die Anbaureife nicht gegeben, wird ein Bauverbot ausgesprochen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist von der Baubehörde im Falle eines vorliegenden Bauvorhabens bei der Durchführung des Baubewilligungsverfahrens (Baupolizei) eine Ausnahme vom Bauverbot zu gewähren.

Seitenabstände und maximale Bebaubarkeit - §§ 79 und 76 Bauordnung

Sollen bereits genehmigte und bebaute Bauplätze umparzelliert werden, müssen die erforderlichen Seitenabstände der vorhandenen Gebäude zu den neuen Grenzen eingehalten werden. Fenster, die gegen Nachbargrenzen gerichtet sind, müssen von diesen jedenfalls mehr als zwei Meter entfernt sein.

Ein Bauplatz darf nicht so verkleinert werden, dass die bebaute Fläche die maximale Ausnützbarkeit des Bauplatzes überschreitet.

Feuermauern - § 94 Bauordnung

Soll eine neue Grundgrenze durch bebaute Flächen gezogen werden, so muss an beiden Seiten der Grundgrenze eine Feuermauer bestehen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist jedoch die Herstellung von Öffnungen in Feuermauern zulässig.

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